Asbestkeuring is sinds 23 november 2022 verplicht bij de verkoop van een woning gebouwd vóór 2001 in Vlaanderen. De prijs ligt doorgaans tussen €400 en €650 afhankelijk van het woningtype en de omvang van de inventarisatie. In deze gids lees je wanneer een asbestkeuring verplicht is, hoe het onderzoek verloopt, welke kosten je mag verwachten en hoe het asbestattest een rol speelt bij verkoop, schenking of verhuur van vastgoed.
Wat is een asbestkeuring?
Een asbestkeuring is een officiële asbestinventarisatie van een gebouw waarbij een gecertificeerde Asbestdeskundige Inventarisatie (ADI) onderzoekt of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Het resultaat van dit onderzoek is een officieel asbestattest dat geregistreerd wordt bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM).
De inspectie identificeert materialen zoals golfplaten, isolatie, vloerbekleding en leidingisolatie. De deskundige beoordeelt ook de staat van het materiaal en geeft aanbevelingen voor veilig beheer of verwijdering.
Het attest geeft kopers, huurders en eigenaars een overzicht van alle vastgestelde asbestbronnen in een gebouw en maakt deel uit van de wettelijke informatieplicht bij vastgoedtransacties.
Wanneer is een asbestattest verplicht bij verkoop, schenking of verhuur?
Een asbestattest is verplicht bij overdracht van een toegankelijke constructie gebouwd vóór 2001 wanneer deze groter is dan 20 m². De verplichting geldt bij verkoop, schenking en in sommige gevallen bij erfenis wanneer een nieuwe eigenaar wordt ingeschreven.
Wanneer is het attest verplicht bij verkoop?
Bij verkoop moet het attest beschikbaar zijn vóór of uiterlijk bij het ondertekenen van de compromis. De koper moet het document ontvangen zodat hij volledig geïnformeerd is over mogelijke asbest in het gebouw.
Wanneer is het attest nodig bij verhuur?
Bij verhuur moet een eigenaar die al over een attest beschikt een kopie bezorgen aan nieuwe huurders. Dit document maakt deel uit van de informatie die de huurder ontvangt bij aanvang van het huurcontract.
Wanneer geldt de verplichting bij schenking of erfenis?
Bij schenking en bij overdracht via erfenis geldt dezelfde regel als bij verkoop. Zodra een nieuwe eigenaar wordt geregistreerd voor een gebouw van vóór 2001 moet een geldig attest beschikbaar zijn.
Welke gebouwen vallen onder de verplichting van een asbestkeuring?
Alle toegankelijke constructies gebouwd vóór 2001 kunnen onder de verplichting vallen. De regelgeving geldt voor woningen, appartementen, garages en bedrijfsgebouwen wanneer de oppervlakte groter is dan 20 m².
Geldt de verplichting voor bijgebouwen?
Ja. Garages, tuinhuizen of loodsen vallen onder de regeling wanneer ze deel uitmaken van een groter geheel of afzonderlijk groter zijn dan 20 m².
Geldt de verplichting voor appartementen?
Ja. Bij een appartement is een attest nodig voor het privatieve gedeelte en afzonderlijk voor de gemene delen van het gebouw wanneer deze beschikbaar zijn.
Welke gebouwen zijn vrijgesteld?
Constructies kleiner dan 20 m² die geen deel uitmaken van een groter geheel vallen buiten de verplichting volgens de Vlaamse regelgeving.
Hoe verloopt een asbestkeuring stap voor stap?
Een asbestkeuring volgt een vast inspectieprotocol dat door de OVAM is vastgelegd. De deskundige onderzoekt systematisch alle ruimtes van het gebouw.
Het standaardproces verloopt volgens onderstaande stappen.
- Vooronderzoek van bouwplannen en beschikbare documenten.
- Bezoek ter plaatse door een gecertificeerde ADI.
- Visuele inspectie van alle toegankelijke ruimtes.
- Staalname van verdachte materialen indien nodig.
- Laboratoriumanalyse van de monsters.
- Registratie van resultaten in de OVAM-databank.
- Aflevering van het officiële asbestattest.
Wat gebeurt er tijdens het plaatsbezoek?
De deskundige inspecteert dakbedekking, leidingen, vloeren, gevelbekleding en technische ruimtes. Hij registreert alle asbestverdachte materialen en beoordeelt de toestand van het materiaal.
Wanneer worden stalen genomen?
Wanneer visuele inspectie onvoldoende zekerheid biedt neemt de deskundige een staal. Dat staal wordt geanalyseerd door een erkend laboratorium.
Wat staat er in een officieel asbestattest?
Het asbestattest bevat een gedetailleerd overzicht van alle aangetroffen asbestmaterialen in een gebouw. Het document geeft ook informatie over risico en beheer.
Welke informatie bevat het attest?
- locatie van asbesthoudende materialen
- type materiaal en toepassing
- toestand van het materiaal
- advies over veilig beheer of verwijdering
- beoordeling van de asbestveiligheid
Wie registreert het attest?
De inventarisatie wordt geregistreerd in de databank van de OVAM. Hierdoor krijgt elk attest een uniek identificatienummer dat gekoppeld is aan het gebouw.
Wat kost een asbestkeuring in Vlaanderen?
De prijs van een asbestkeuring hangt af van het type gebouw, de oppervlakte en het aantal te onderzoeken materialen. Volgens marktgegevens liggen prijzen voor woningen meestal tussen €400 en €650 inclusief btw.
Onderstaande tabel toont indicatieve prijzen voor verschillende woningtypes.
Type gebouw | Gemiddelde prijs | Opmerkingen |
|---|---|---|
Studio | €400 – €420 | Kleine oppervlakte en beperkte inventarisatie |
Appartement | €445 – €495 | Privatieve delen onderzocht |
Gesloten bebouwing | €535 – €595 | Standaard woninginventaris |
Halfopen bebouwing | €535 – €595 | Meer gevel- en dakmaterialen |
Open bebouwing | €580 – €645 | Grotere inspectiezone |
Gebouwen >300 m² | Offerte op maat | Complexe inventarisatie |
De prijs bevat meestal inspectie, staalnames en administratieve registratiekosten.
Wie betaalt de asbestkeuring bij verkoop?
In de meeste gevallen betaalt de verkoper de asbestinventarisatie omdat hij moet voldoen aan de wettelijke informatieplicht. De wet legt geen vaste verdeling vast waardoor partijen vrij kunnen onderhandelen.
De verkoper moet het attest beschikbaar stellen vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Zonder attest kan het verkoopproces vertraging oplopen.
Een verkoper kan via platforms zoals Vastgoedmakelaar Zoeken vastgoedprofessionals vergelijken die advies geven over alle verplichte documenten bij verkoop.
Welke rol speelt de vastgoedmakelaar bij een asbestkeuring?
Een BIV-geregistreerde vastgoedmakelaar informeert verkopers over de wettelijke documenten die nodig zijn voor een vastgoedtransactie. Hij controleert of het asbestattest beschikbaar is vóór de ondertekening van de compromis.
Hoe ondersteunt een makelaar het proces?
Makelaars coördineren vaak afspraken met een gecertificeerde ADI en zorgen dat alle documenten tijdig aanwezig zijn voor de notaris.
Welke andere documenten controleert de makelaar?
Naast het asbestattest controleert een makelaar ook andere verplichte documenten zoals het EPC-attest, de elektriciteitskeuring en het bodemattest.
Welke documenten zijn naast het asbestattest verplicht bij verkoop?
Bij verkoop van vastgoed in Vlaanderen moet de verkoper meerdere documenten voorleggen die samen de wettelijke informatieplicht vormen.
De belangrijkste documenten staan in onderstaande tabel.
Document | Doel | Wetgeving |
|---|---|---|
EPC-attest | Toont energieprestatie van het gebouw | Vlaamse Codex Wonen |
Bodemattest | Geeft informatie over bodemverontreiniging | Bodemdecreet |
Elektriciteitskeuring | Controle elektrische installatie | AREI-reglement |
Asbestattest | Inventaris van asbestmaterialen | Materialendecreet |
Een overzicht van alle documenten staat op deze pagina met verkoopverplichtingen.
Hoe beïnvloedt asbest de verkoopprijs van een woning?
Asbest in slechte staat kan de verkoopprijs verlagen doordat kopers rekening houden met saneringskosten. Concrete cijfers ontbreken volgens beschikbare studies van de OVAM.
Wanneer asbest veilig ingesloten is heeft dit minder impact op de waarde. Het attest geeft kopers transparantie waardoor onderhandelingen duidelijker verlopen.
Verkopers laten vaak eerst hun woningwaarde bepalen via diensten zoals een professionele woningschatting voordat ze het pand op de markt brengen.
Welke wetswijzigingen gelden voor de asbestkeuring in 2026?
De regelgeving rond asbestinventarisatie evolueert in Vlaanderen binnen het bredere asbestafbouwbeleid. De overheid wil alle gebouwen stap voor stap asbestveilig maken.
Vanaf 3 november 2025 geldt het nieuwe Inspectieprotocol 2 (IP2). Dit protocol vervangt het eerdere inspectiesysteem en legt strengere regels op voor de werkwijze van de Asbestdeskundige Inventarisatie.
Voor appartementsgebouwen geldt een bijkomende verplichting. De Vereniging van Mede-eigenaars (VME) moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest hebben voor de gemeenschappelijke delen van gebouwen gebouwd vóór 2001.
Volgens beleidsdoelen van de Vlaamse overheid moet tegen 2032 elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 beschikken over een asbestinventaris. Dit vormt een centraal onderdeel van het Vlaamse asbestafbouwprogramma.
Wat gebeurt er als er asbest wordt gevonden tijdens de keuring?
Wanneer de deskundige asbest aantreft wordt dit geregistreerd in het inventarisatieverslag met een beoordeling van de toestand en het risico.
Wanneer moet asbest verwijderd worden?
Verwijdering is nodig wanneer het materiaal beschadigd is of wanneer renovatie of sloop gepland staat. In dat geval moet een erkende verwijderingsfirma het materiaal saneren volgens milieuregels.
Welke documenten volgen na sanering?
Na verwijdering kan een postinterventiedossier worden opgesteld dat bevestigt dat de sanering correct werd uitgevoerd.
Conclusie
Een asbestkeuring geeft een duidelijk overzicht van asbestmaterialen in gebouwen gebouwd vóór 2001 en vormt een verplicht document bij vastgoedoverdracht in Vlaanderen. Het onderzoek wordt uitgevoerd door een gecertificeerde Asbestdeskundige Inventarisatie volgens het inspectieprotocol van de OVAM.
Het attest ondersteunt transparantie bij verkoop en helpt eigenaars risico’s te beheren. Met de uitbreiding van de regelgeving richting 2032 wordt een volledige inventarisatie van oudere gebouwen in Vlaanderen gerealiseerd.
Conclusie
Een asbestkeuring vormt een vast onderdeel van vastgoedtransacties in Vlaanderen voor gebouwen gebouwd vóór 2001. Het onderzoek identificeert asbestmaterialen, registreert de toestand en levert een officieel asbestattest via de OVAM-databank. Met toekomstige verplichtingen richting 2032 groeit de rol van inventarisatie in het Vlaamse asbestafbouwbeleid.
Veelgestelde vragen
Hoe lang blijft een asbestattest geldig?
Een asbestattest blijft geldig zolang de toestand van het gebouw niet verandert. Bij renovaties, uitbreidingen of verwijdering van asbest moet een nieuwe inventarisatie gebeuren zodat de gegevens in de OVAM-databank actueel blijven.
Kan een koper een nieuw asbestonderzoek laten uitvoeren?
Ja. Een koper kan na aankoop een aanvullende inventarisatie laten uitvoeren wanneer hij meer zekerheid wil of wanneer destructief onderzoek nodig is voor renovatieprojecten.
Is een asbestkeuring nodig bij renovatie?
Ja. Bij sloop- of renovatiewerken moet een inventaris beschikbaar zijn zodat aannemers weten waar asbest aanwezig is en veilig kunnen werken.
Moet een syndicus een asbestattest regelen?
Ja. De Vereniging van Mede-eigenaars moet een attest laten opmaken voor gemeenschappelijke delen van gebouwen van vóór 2001.
Kun je een asbestkeuring combineren met andere keuringen?
Ja. Veel eigenaars combineren dit met EPC of elektriciteitskeuring om meerdere inspecties tegelijk te laten uitvoeren.