Asbestattest notaris verwijst naar de wettelijke controle waarbij een notaris nagaat of een geldig asbestattest aanwezig is bij de verkoop van een gebouw dat vóór 2001 werd gebouwd. Sinds 23 november 2022 moet dit attest beschikbaar zijn vóór of bij het ondertekenen van het compromis, anders kan de koper de verkoop laten vernietigen.
In deze gids lees je hoe de controle door de notaris werkt, wanneer het attest verplicht is, welke stappen eigenaars moeten volgen en welke kosten en termijnen van toepassing zijn. Je ontdekt ook hoe het attest wordt opgesteld, hoe lang het geldig blijft en welke gevolgen ontbreken kan hebben bij een vastgoedtransactie.
Wat is een asbestattest volgens de notaris?
Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft welke materialen in een gebouw asbest bevatten en hoe groot het risico op vezelvrijgave is. Het attest wordt opgesteld na een asbestinventarisatie en wordt uitgegeven door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM).
De inventaris beschrijft zichtbare materialen die tijdens normaal gebruik van een gebouw risico kunnen vormen. Het document bevat ook advies over veilig beheer of verwijdering van asbesthoudende toepassingen.
Welke informatie staat in een asbestattest?
Een geldig attest bevat concrete gegevens over de toestand van asbest in het gebouw. Deze gegevens worden opgenomen in de inventarisdatabank van OVAM.
- Locaties van asbesthoudende materialen
- Risicobeoordeling van deze materialen
- Advies voor beheer of verwijdering
- Samenvattende conclusie over de asbestveiligheid
Waarom vraagt een notaris dit document bij verkoop?
De notaris moet nagaan of de koper correcte informatie krijgt over de aanwezigheid van asbest in het gebouw. Volgens de Vlaamse regelgeving moet de inhoud van het attest bekend zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst.
Dit document maakt deel uit van de wettelijke informatieplicht bij verkoop van vastgoed, samen met andere documenten zoals het EPC bij verkoop van een woning.
Wanneer is een asbestattest verplicht bij een notaris?
Een asbestattest is verplicht bij elke overdracht onder levenden van een toegankelijke constructie gebouwd vóór 2001 in het Vlaams Gewest. Deze verplichting geldt sinds 23 november 2022.
Welke overdrachten vallen onder de verplichting?
De verplichting geldt voor verschillende vormen van eigendomsoverdracht. De belangrijkste staan hieronder.
Type overdracht | Asbestattest verplicht |
|---|---|
Verkoop woning | Ja |
Schenking van vastgoed | Ja |
Vestiging vruchtgebruik | Ja |
Erfenis | Nee |
Gelden er uitzonderingen op de verplichting?
Ja. Constructies kleiner dan 20 m² vallen buiten de verplichting, tenzij meerdere constructies samen groter zijn dan 20 m² of onderdeel vormen van een groter gebouw.
Voor welke gebouwen geldt het risicobouwjaar?
De verplichting geldt voor gebouwen gebouwd vóór 2001. In deze periode werd asbest veel toegepast in bouwmaterialen zoals dakleien, buizen en gevelpanelen.
Welke rol speelt de notaris bij het asbestattest?
De notaris controleert of de verkoper een geldig en actueel asbestattest heeft overhandigd aan de koper vóór de overdracht van het eigendom.
Welke gegevens controleert de notaris?
Bij de voorbereiding van de verkoopakte controleert de notaris verschillende elementen van het attest.
- Datum van het attest
- Unieke attestcode
- Samenvattende conclusie
- Geldigheidsstatus van het document
Welke informatie komt in de verkoopakte?
In de notariële akte wordt bevestigd dat de koper de inhoud van het attest ontvangen heeft. De datum en code van het attest worden eveneens opgenomen in de akte.
Wat controleert de notaris nog bij vastgoedtransacties?
Naast het asbestattest controleert de notaris andere verplichte documenten zoals het bodemattest, EPC en elektriciteitskeuring. Het volledige proces van het ondertekenen van de akte wordt beschreven bij het verlijden van de notariële akte.
Wanneer moet het asbestattest beschikbaar zijn tijdens het verkoopproces?
Het asbestattest moet beschikbaar zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, meestal het compromis.
Wat gebeurt er tussen compromis en akte?
Tussen compromis en authentieke akte zit vaak een periode van twee tot vier maanden. Tijdens deze periode controleert de notaris of alle verplichte documenten aanwezig zijn.
Mag een verkoop starten zonder attest?
Ja. Een verkoop kan starten zonder attest, maar dit geeft de koper het recht om de verkoop nietig te laten verklaren tot het moment dat een geldig attest wordt ontvangen.
Waarom vragen kopers het attest al bij een bezichtiging?
Kopers willen vooraf inzicht krijgen in mogelijke renovatiekosten. Asbesthoudende toepassingen kunnen namelijk extra verwijderingskosten veroorzaken.
Hoe verloopt de opmaak van een asbestattest door een gecertificeerde deskundige?
Een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie voert een inspectie uit en registreert alle gegevens in de inventarisdatabank van OVAM.
Welke stappen doorloopt de inventarisatie?
De procedure verloopt via een vaste volgorde.
- Eigenaar contacteert een erkende asbestdeskundige
- Deskundige voert een plaatsbezoek uit
- Verdachte materialen worden visueel onderzocht
- Indien nodig worden monsters genomen voor labo-analyse
- Gegevens worden ingevoerd in de OVAM-databank
- OVAM genereert het officiële asbestattest
Wat betekent niet-destructief onderzoek?
De standaardinventarisatie is een niet-destructieve inspectie. De deskundige onderzoekt zichtbare materialen zonder wanden of vloeren open te breken.
Wanneer gebeurt een destructieve inventaris?
Een destructieve inventaris wordt uitgevoerd bij renovatie of sloop. Hierbij worden ook verborgen materialen onderzocht.
Hoeveel kost een asbestattest bij verkoop van een woning?
De prijs van een asbestattest varieert omdat elke deskundige zelf zijn tarief bepaalt volgens het inspectieprotocol.
Volgens sectorinformatie van OVAM-erkende asbestdeskundigen ligt de gemiddelde prijs voor een woning meestal tussen €300 en €700, afhankelijk van grootte en aantal analyses.
Factor | Invloed op prijs |
|---|---|
Grootte van het gebouw | Meer oppervlakte verhoogt inspectietijd |
Aantal monsternames | Labo-analyses verhogen kostprijs |
Renovatiegraad | Oudere woningen bevatten vaker verdachte materialen |
OVAM retributie | €59 sinds 2025 volgens OVAM |
Eigenaars vergelijken vaak meerdere offertes van deskundigen. Via het platform Vastgoedmakelaar Zoeken vergelijken eigenaars ook vastgoedprofessionals wanneer zij een verkoop voorbereiden.
Hoe lang blijft een asbestattest geldig?
Een standaard asbestattest blijft 10 jaar geldig vanaf de datum van afgifte.
Een nieuw attest maakt oudere attesten voor hetzelfde gebouw automatisch ongeldig. De actuele geldigheid staat vermeld op de eerste pagina van het document.
Situatie | Geldigheid |
|---|---|
Standaard attest | 10 jaar |
Nieuw attest opgesteld | Oud attest vervalt onmiddellijk |
Gewijzigde toestand gebouw | Attest kan ongeldig worden |
Wat gebeurt er als er geen asbestattest beschikbaar is bij de notaris?
Wanneer geen geldig attest aanwezig is bij de overdracht, kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen.
De notaris kan in dat geval de verkoopakte niet afronden totdat het attest beschikbaar is. Dit kan leiden tot vertraging van de verkoopprocedure.
Het ontbreken van documenten kan ook invloed hebben op andere kosten bij verkoop. Een overzicht van bijkomende verplichtingen staat bij de kosten bij verkoop van een woning.
Welke verplichtingen gelden voor appartementen en gemeenschappelijke delen?
Voor appartementsgebouwen gelden aparte regels voor privatieve delen en gemeenschappelijke delen.
Privatieve delen
Bij verkoop van een appartement moet een asbestattest beschikbaar zijn voor het privatieve deel van de woning.
Gemeenschappelijke delen
De vereniging van mede-eigenaars (VME) moet uiterlijk op 31 december 2026 beschikken over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Hoeveel attesten zijn nodig?
Situatie | Aantal attesten |
|---|---|
Appartement verkoop | 1 attest voor privatief deel |
Gebouw met 10 appartementen | 10 attesten voor privatieve delen |
Gemeenschappelijke delen | 1 apart attest |
Wie vastgoed wil verkopen kan meerdere makelaars vergelijken via een overzicht van vastgoedkantoren. Via Vastgoedmakelaar Zoeken ontvangen eigenaars tot zes offertes om tarieven en diensten te vergelijken.
Welke toekomstige verplichtingen gelden voor asbestattesten in 2026 en daarna?
De Vlaamse overheid voert een gefaseerd beleid om asbest in gebouwen systematisch in kaart te brengen.
Volgens de planning van OVAM moet tegen 2032 elke eigenaar van een gebouw gebouwd vóór 2001 beschikken over een asbestattest, ook wanneer er geen verkoop gepland is.
Deze maatregel maakt deel uit van het Vlaamse asbestafbouwbeleid. Volgens cijfers van OVAM bevatten nog honderdduizenden gebouwen in Vlaanderen asbesthoudende toepassingen.
Voor mede-eigendom geldt al een eerdere verplichting. VME’s moeten uiterlijk tegen 31 december 2026 een attest hebben voor gemeenschappelijke delen.
Conclusie
Het asbestattest speelt een vaste rol in het Belgische vastgoedrecht. De notaris controleert of dit document aanwezig is bij de verkoop van gebouwen die vóór 2001 zijn gebouwd.
Zonder attest kan de verkoop niet correct worden afgerond en kan de koper de overeenkomst ongeldig laten verklaren. Eigenaars starten daarom best tijdig met de inventarisatie door een gecertificeerde deskundige.
Door vooraf alle documenten te verzamelen en de vastgoedverkoop goed voor te bereiden, verloopt de overdracht sneller en met minder juridische risico’s.
Veelgestelde vragen
Kan je een asbestattest raadplegen via de Woningpas?
Ja. Eigenaars kunnen hun asbestattest digitaal raadplegen via de Vlaamse Woningpas. Deze online databank bundelt vastgoedinformatie zoals attesten, renovatiegegevens en energiecertificaten. Volgens de Vlaamse overheid gebruiken meer dan 3 miljoen eigenaars deze databank om documenten van hun woning veilig te bewaren.
Wat gebeurt er als een eigenaar weigert een monster te laten nemen?
Als een eigenaar een monstername weigert, moet de asbestdeskundige het materiaal als “asbestverdacht” opnemen in het attest. Volgens het inspectieprotocol van OVAM wordt een verdacht materiaal juridisch beschouwd als asbesthoudend totdat een labo-analyse het tegendeel aantoont.
Is een asbestattest nodig voor studentenkamers kleiner dan 20 m²?
Ja. Wanneer een studentenkamer deel uitmaakt van een groter gebouw, geldt de verplichting alsnog. Volgens de interpretatie van OVAM vormt zo’n kamer een onderdeel van een grotere constructie. Daardoor moet een afzonderlijk attest worden opgesteld bij verkoop.
Hoe wordt een mandelige muur behandeld in een asbestattest?
Een mandelige muur kan in twee afzonderlijke attesten voorkomen. Elke eigenaar laat het zichtbare deel van de muur onderzoeken vanaf zijn eigen perceel. Volgens het burgerlijk wetboek wordt een scheidingsmuur langs de perceelgrens vermoed gemeenschappelijk eigendom te zijn.
Wat gebeurt er als de OVAM-databank tijdelijk niet beschikbaar is?
Wanneer de inventarisdatabank tijdelijk offline staat, kan een attest niet worden gegenereerd of gecontroleerd. De deskundige kan wel de inventaris voorbereiden. Zodra de databank opnieuw beschikbaar is, worden de gegevens ingevoerd en kan het officiële attest worden afgeleverd.
Conclusie
Het asbestattest vormt een verplicht onderdeel van vastgoedtransacties voor gebouwen met bouwjaar vóór 2001. De notaris controleert of het attest geldig is en of de koper de inhoud heeft ontvangen voordat de verkoopakte wordt ondertekend.
Eigenaars die hun woning willen verkopen laten best tijdig een inventarisatie uitvoeren door een gecertificeerde asbestdeskundige. Zo verloopt de verkoop zonder juridische risico’s en blijft de overdracht conform de Vlaamse regelgeving.
Veelgestelde vragen
Kan je een asbestattest raadplegen via de Woningpas?
Ja. Eigenaars kunnen hun asbestattest digitaal raadplegen via de Vlaamse Woningpas. Deze databank bundelt vastgoedinformatie zoals attesten en renovatiegegevens.
Wat gebeurt er als een eigenaar weigert een monster te laten nemen?
Dan wordt het materiaal als asbestverdacht geregistreerd. Volgens de regelgeving moet het dan behandeld worden alsof het asbest bevat.
Is een asbestattest nodig voor studentenkamers kleiner dan 20 m²?
Ja, wanneer de kamer deel uitmaakt van een groter gebouw. De uitzondering voor kleine constructies geldt dan niet.
Hoe wordt een mandelige muur behandeld in een asbestattest?
Elke eigenaar onderzoekt het zichtbare deel vanaf zijn perceel. Hierdoor kan dezelfde muur in twee attesten voorkomen.
Wat gebeurt er als de OVAM databank tijdelijk offline staat?
De inventarisatie kan doorgaan, maar het attest wordt pas gegenereerd zodra de databank opnieuw beschikbaar is.