Een asbestattest bij verkoop van een woning in Vlaanderen in 2026 kost gemiddeld tussen €400 en €700 voor een klassieke woning, is wettelijk verplicht bij verkoop van gebouwen met bouwjaar voor 2001, en wordt alleen opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige op basis van een niet-destructieve asbestinventarisatie geregistreerd in de databank van OVAM. In dit artikel leest u wat een asbestattest precies omvat, wanneer het verplicht is, welke prijzen gangbaar zijn per type woning, hoe de procedure verloopt, welke juridische gevolgen een verkoop zonder attest heeft, en hoe u efficiënt offertes aanvraagt via Vastgoedmakelaar Zoeken om tarieven te vergelijken.
Wat is een asbestattest en wanneer is het verplicht?
Een asbestattest is een officieel document van OVAM dat aangeeft welke asbesthoudende materialen zich in en rond een gebouw in Vlaanderen bevinden, welke risicoklasse deze materialen hebben en welke maatregelen de eigenaar best neemt, en dit is in 2026 verplicht bij verkoop van een toegankelijke constructie met oorspronkelijke bouwvergunning voor 2001. Het attest steunt op een niet-destructieve asbestinventaris uitgevoerd door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI).
De belangrijkste kenmerken van een asbestattest bij verkoop liggen in vier punten.
Deze punten worden hieronder kort samengevat.
- Het beschrijft aanwezige asbesttoepassingen per locatie en type materiaal
- Het duidt de staat (intact, verweerd, beschadigd) en het blootstellingsrisico aan
- Het geeft beheer- of verwijderingsadvies volgens de richtlijnen van OVAM
- Het is verplicht bij overdracht onder levenden (verkoop, bepaalde schenkingen, …) van gebouwen van vóór 2001
De verplichting komt uit het Vlaamse asbestbeleid van OVAM, dat stelt dat Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig moet worden en dat tegen 2032 elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een attest moet hebben, zelfs zonder verkoop.
Wat betekent een asbestattest bij verkoop van een woning?
Een asbestattest bij verkoop van een woning betekent dat de verkoper vóór het tekenen van de compromis een geldig, geregistreerd attest moet kunnen voorleggen dat de koper informeert over asbestlocaties, risico’s en aanbevolen acties in de woning. De notaris neemt de referentie van het attest op in de akte.
De betekenis voor de betrokken partijen ziet u in dit overzicht.
- Voor de verkoper: informatieplicht vervullen en aansprakelijkheid beperken
- Voor de koper: duidelijk zicht op verborgen asbestkost en veiligheidsrisico’s
- Voor de notaris: controle dat het dossier wettelijk in orde is
- Voor de overheid (OVAM): centrale databank van asbest in gebouwen opbouwen
Het attest zegt niet dat een gebouw asbestvrij is, maar geeft een momentopname van wat de deskundige zichtbaar of bereikbaar kon vaststellen volgens de OVAM-richtlijnen.
Wanneer is een asbestattest verplicht in Vlaanderen?
Een asbestattest is in Vlaanderen in 2026 verplicht bij verkoop van een toegankelijke constructie met een oorspronkelijke bouwvergunning vóór 1 januari 2001 en een oppervlakte vanaf ongeveer 20 m². De verplichting geldt ook bij schenking (met uitzonderingen) en bij overdracht van bepaalde gebruiksrechten.
De situaties waarin het attest verplicht is, worden hieronder opgesomd.
- Verkoop van een woning, appartement, handelspand of bijgebouw ouder dan 2001
- Schenking van volle eigendom van zo’n pand (niet bij louter blote eigendom of enkel vruchtgebruik)
- Verkoop van een onverdeeld aandeel in een onroerend goed ouder dan 2001
- Verkoop van een handelszaak met een onroerend deel (winkel, kantoor, loods) gebouwd vóór 2001
Een erfenis telt niet als overdracht onder levenden. Bij een erfenis blijft een asbestattest in 2026 dus niet verplicht, al moeten alle eigenaars van gebouwen van vóór 2001 tegen 31 december 2031 sowieso een attest hebben.
Welke rol speelt OVAM bij het asbestattest?
OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) beheert het asbestattest-systeem en centraliseert alle gegevens over asbestinventarisaties in Vlaanderen. OVAM levert via haar digitale databank de officiële asbestattesten op basis van ingevoerde gegevens door gecertificeerde asbestdeskundigen.
De rol van OVAM bij het attest omvat onder meer deze taken.
- Ontwikkelen van het kader en de normen voor asbestinventarisaties
- Certificeren en controleren van asbestdeskundigen inventarisatie
- Beheren van de centrale databank en genereren van het asbestattest
- Heffen van de OVAM-retributie per attest (bv. €50 tot €59 afhankelijk van exacte wettelijke datum en aanpassing)
- Ondersteunen van het Vlaamse asbestafbouwbeleid richting asbestveilig Vlaanderen in 2040
Waarom koppelt de wet het asbestattest aan de verkoop van een woning?
De wet koppelt het asbestattest aan de verkoop van een woning omdat bij een verkoop een nieuwe eigenaar het gezondheidsrisico en de mogelijke saneringskost van asbest overneemt en daarom volledig geïnformeerd moet worden. De informatie-asymmetrie tussen verkoper en koper vermindert hierdoor.
Belangrijke redenen voor die koppeling worden hieronder toegelicht.
- Gezondheidsbescherming van bewoners en gebruikers bij aanwezigheid van asbestvezels
- Transparantie over toekomstige verwijderingskosten en beheermaatregelen
- Eerlijke prijsvorming bij onderhandelingen over de aankoopprijs
- Stimulans voor systematische asbestinventarisatie van het bestaande gebouwenpark
- Opschaling van data om beleidsdoelen (asbestveilig in 2040) te halen
Voor welke woningen en situaties hebt u een asbestattest nodig?
U hebt een asbestattest nodig voor elke woning, appartement, handelspand of bijgebouw in Vlaanderen dat voor 2001 gebouwd werd en dat u in 2026 verkoopt, schenkt of overdraagt als toegankelijke constructie. De verplichting werkt dus met bouwjaar, type gebouw, oppervlakte en aard van de overdracht.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de meest voorkomende situaties.
Situatie | Bouwjaar < 2001 | Type overdracht | Asbestattest verplicht (2026) |
|---|---|---|---|
Verkoop eengezinswoning | Ja | Verkoop | Ja |
Verkoop appartement | Ja | Verkoop | Ja |
Verkoop handelspand | Ja | Verkoop | Ja |
Verkoop garage/tuinhuis > 20 m² | Ja | Verkoop | Ja |
Schenking volle eigendom woning | Ja | Schenking | Ja |
Schenking blote eigendom | Ja | Schenking (blote eig.) | Eerder nee (uitzondering) |
Erfenis woning | Ja | Overdracht na overlijden | Nee, wel sterk aangeraden |
Verkoop woning na 2000 | Nee | Verkoop | Nee |
Voor welke bouwjaren geldt de verplichting voor een asbestattest?
De verplichting voor een asbestattest geldt voor gebouwen met een originele bouwvergunning vóór 1 januari 2001. De reden daarvoor ligt in het feit dat asbestgebruik in de bouwsector in België tot eind jaren negentig zeer gangbaar bleef.
De impact van het bouwjaar ziet u in dit overzicht.
- Bouwjaar tot eind jaren 70
- Hoge kans op asbest in dakbedekking, gevels, leidingen, vloerbekleding, isolatie
- Bouwjaar jaren 80–90
- Asbestgebruik daalt maar blijft aanwezig in golfplaten, leien, lijmen, pakkingen
- Bouwjaar vanaf 2001
- Asbestgebruik in nieuwe constructies praktisch uitgefaseerd
- Geen wettelijke verplichting voor attest bij verkoop in 2026
Bij twijfel over het juiste bouwjaar kijkt de deskundige naar brondata zoals bouwvergunning, kadastrale gegevens en plannen.
Voor welke types woningen en gebouwen geldt de attestplicht?
De attestplicht geldt in 2026 voor residentiële en niet-residentiële gebouwen in Vlaanderen, zolang ze toegankelijk zijn en vóór 2001 gebouwd werden.
Onderstaande lijst geeft een overzicht van de meest voorkomende types.
- Eengezinswoningen (rijwoning, halfopen, open bebouwing)
- Appartementen (privatieve delen)
- Opbrengsteigendommen met meerdere units
- Handelspanden (winkel, kantoor, horeca, praktijkruimte)
- Bijgebouwen zoals garages, carports, tuinhuisjes, bijkeukens vanaf ongeveer 20 m²
- Bepaalde agrarische gebouwen als ze meetellen als toegankelijke constructies bij overdracht
Voor appartementsgebouwen komt daar tegen eind 2026 nog een bijkomende verplichting bij voor de gemeenschappelijke delen, die via de VME (vereniging van mede-eigenaars) worden geregeld.
Wanneer hebt u bij verkoop, schenking of overdracht een asbestattest nodig?
U hebt een asbestattest nodig vóór de eerste onderhandse verkoopovereenkomst (compromis), zodra u een gebouw van vóór 2001 verkoopt, schenkt of op een andere manier onder levenden overdraagt. De notaris controleert of een geldig attest aanwezig is.
De meest relevante overdrachtsvormen ziet u hieronder.
- Verkoop: klassiek verkoopdossier via makelaar of rechtstreeks tussen particulieren
- Schenking: schenking van volle eigendom aan kinderen of derden
- Inbreng in vennootschap: onroerend goed wordt ingebracht in een vennootschap
- Ruil: wederzijdse overdracht van onroerende goederen
Bij verkoop op lijfrente of verkoop met recht van gebruik en bewoning geldt de verplichting evenzeer, want het gaat om overdracht van eigendom of gebruiksrechten.
Hoe past het asbestattest in uw verkoopdossier bij notaris of makelaar?
Het asbestattest vormt in 2026 een vast onderdeel van het verkoopdossier, naast onder meer het EPC-attest, de elektriciteitskeuring, het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen. De vastgoedmakelaar vermeldt de aanwezigheid en status van het asbestattest in de advertentie en in het informatiedossier.
In de praktijk verloopt de integratie in het dossier als volgt.
- De eigenaar laat tijdig een attest opmaken
- De makelaar voegt het attest toe aan de verkoopbrochure en datakamer
- De koper krijgt het attest voorafgaand aan de compromis
- De notaris controleert de geldigheid en neemt de referentie op in de akte
Via Vastgoedmakelaar Zoeken vindt u snel een vastgoedmakelaar in uw regio die gewend is om asbestattesten tijdig te laten opmaken en alle wettelijke attesten te bundelen.
Hoe verloopt een asbestinventarisatie in de praktijk?
Een asbestinventarisatie voor een attest bij verkoop verloopt in 2026 in vier stappen.
Deze stappen staan hieronder opgesomd.
- Aanvraag bij een gecertificeerd asbestdeskundige
- Voorbereiding met documenten en basisinformatie over het gebouw
- Plaatsbezoek met visuele inspectie en indien nodig staalnames
- Invoer in OVAM-databank en oplevering van het asbestattest
De inventarisatie blijft niet-destructief. De deskundige breekt geen wanden open en verwijdert geen grote bouwdelen, tenzij er bijkomend destructief onderzoek gevraagd wordt buiten het attest bij verkoop.
Hoe vraagt u een asbestattest voor uw woning aan?
U vraagt een asbestattest aan door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI) te contacteren en een offerte te laten opstellen op basis van adres, bouwjaar, type woning en een globale beschrijving. Via Vastgoedmakelaar Zoeken ontvangt u maximaal 6 vrijblijvende offertes van erkende aanbieders in uw regio.
Een efficiënte aanvraag bevat bij voorkeur deze gegevens.
- Adres en postcode van het pand
- Type gebouw (appartement, rijhuis, halfopen, villa, handelspand, opbrengsteigendom)
- Bouwjaar of vermoed bouwjaar
- Oppervlakte en aantal verdiepingen
- Aanwezigheid van bijgebouwen (garage, tuinhuis, schuur)
- Gewenste termijn voor oplevering (bv. verkoop gepland binnen 2–4 weken)
Met deze informatie kan de deskundige een gerichte prijs en een passende planning voorstellen.
Welke voorbereidingen gebeuren voor de asbestinventarisatie?
Voor een efficiënte asbestinventarisatie bereidt de eigenaar enkele zaken voor zodat de deskundige alle ruimtes veilig en vlot kan betreden. Een goede voorbereiding verkort de inspectietijd en vermindert het risico op blinde vlekken.
De belangrijkste voorbereidingen leest u hieronder.
- Verzamel documenten zoals plannen, bouwvergunningen, facturen van renovaties
- Maak alle lokalen, zolders, kelders, kruipruimtes toegankelijk
- Verwijder losse spullen die zicht op wanden, vloeren, plafonds belemmeren
- Zorg dat sleutels van bijgebouwen en technische lokalen beschikbaar zijn
- Informeer de deskundige vooraf over bekende asbestlocaties (bvb. golfplaten, leien, oude buizen)
Hoe verloopt de inspectie en plaatsbezoek door de asbestdeskundige?
Tijdens het plaatsbezoek doorloopt de asbestdeskundige systematisch het volledige gebouw en zoekt hij naar asbestverdachte materialen volgens duidelijke OVAM-checklists. De deskundige beoordeelt elk verdacht materiaal op type, toestand en blootstellingsrisico.
Een standaardbezoek omvat deze handelingen.
- Rondgang buiten: dakbedekking, gevels, dakgoten, bijgebouwen, afvoerbuizen
- Rondgang binnen: vloeren, plafonds, wanden, leidingen, schachten, ketelruimte
- Gebruik van checklists en fotodocumentatie per vastgestelde toepassing
- Eventuele indicatieve testen (zonder destructie) om materiaalsoorten te herkennen
- Bespreking van eventuele staalnames en toestemming van de eigenaar
Het bezoek duurt voor een gemiddelde woning doorgaans 1,5 tot 3 uur, afhankelijk van grootte en complexiteit.
Hoe stelt de asbestdeskundige het rapport en het attest op?
Na het plaatsbezoek verwerkt de asbestdeskundige alle verzamelde gegevens in de digitale OVAM-applicatie, koppelt foto’s en materiaalbeschrijvingen en voegt eventuele laboresultaten toe. Op basis van deze registratie genereert OVAM het officiële asbestattest.
Het rapport bevat typisch deze onderdelen.
- Identificatie van het gebouw en de eigenaar
- Overzicht van alle vastgestelde of vermoede asbesttoepassingen per locatie
- Classificatie volgens hechtgebonden/niet-hechtgebonden asbest
- Risicobeoordeling per toepassing (bv. beperkte blootstelling, hoog risico)
- Aanbevelingen voor beheer, verdere controle of verwijdering
- Globale beoordeling: asbestveilig of niet-asbestveilig volgens OVAM-criteria
De deskundige bezorgt het attest in pdf-vorm aan de eigenaar, die dit doorstuurt naar makelaar en notaris.
Hoe lang blijft een asbestattest voor uw woning geldig?
Een asbestattest blijft in de regel 10 jaar geldig, tenzij het attest hoog-risicomateriaal vaststelt dat binnen een kortere termijn actie vereist. In sommige gevallen wordt de geldigheid dan beperkt tot 5 jaar.
De geldigheid vervalt vroeger in deze situaties.
- Na ingrijpende verbouwingen of sloop van asbesthoudende delen
- Bij nieuwe asbestvondsten die eerder niet geïnventariseerd werden
- Na schade-incidenten (stormschade aan asbestdak, brand, instorting)
Bij een verkoop binnen de geldigheidstermijn mag u hetzelfde attest hergebruiken, zolang de situatie ter plaatse overeenstemt met de inhoud van het attest.
Wat onderzoekt de asbestdeskundige in en rond uw woning?
De asbestdeskundige onderzoekt bij een asbestattest bij verkoop alle bereikbare bouwonderdelen van uw woning en bijgebouwen waar asbest in het verleden vaak verwerkt werd. De deskundige focust op dakbedekking, gevelbekleding, leidingisolatie, technische installaties, vloer- en wandafwerking.
De controle omvat zowel zichtbare als gedeeltelijk afgeschermde onderdelen, zolang deze zonder destructie bereikbaar blijven.
Welke asbesthoudende materialen komen vaak voor in woningen?
Asbest zat voor 2001 in Vlaanderen in een breed gamma bouwmaterialen.
De meest frequente toepassingen in woningen worden hieronder opgesomd.
- Dakleien en golfplaten in asbestcement
- Vlakke gevelplaten en boeidelen in asbestcement
- Schoorsteenbekleding en dakrandafwerking
- Leidingisolatie rond verwarmingsbuizen, vaak in kelders of stookplaatsen
- Asbesthoudende vinylvloeren en tegels met asbesthoudende lijm
- Plaatscheidingsplaten in garages, bergingen of rond cv-ketels
- Pakkingen en dichtingen in oude ketels, kachels en verwarmingsinstallaties
- Spuitasbest of zachte isolatie in sommige oudere gebouwen met hogere risicoklasse
Deze materialen bevatten vaak chrysotiel of andere asbestvezels, die bij beschadiging vezels in de lucht laten vrijkomen.
Wat is het verschil tussen hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest?
Hechtgebonden asbest betekent dat de asbestvezels stevig in een gebonden matrix (bijvoorbeeld cement of harde kunststof) vastzitten, terwijl niet-hechtgebonden asbest verwijst naar toepassingen waar vezels in een zachte of poreuze massa zitten en dus veel sneller loskomen.
Het verschil tussen beide vertaalt zich in risico en prioriteit.
- Hechtgebonden asbest
- Voorbeelden: asbestcement golfplaten, gevelplaten, bepaalde dakleien
- Lager vezelvrijkomingsrisico zolang de platen intact en onbeschadigd blijven
- Niet-hechtgebonden asbest
- Voorbeelden: spuitasbest, zachte leidingisolatie, asbestkarton, bepaalde plafondplaten
- Hoger risico op vezelverspreiding, vaak prioritaire sanering aanbevolen
Het asbestattest maakt dit onderscheid expliciet en koppelt er beheeradviezen aan.
Hoe beoordeelt de asbestdeskundige het risico van asbesttoepassingen?
De asbestdeskundige beoordeelt het risico op basis van type materiaal, toestand, toegankelijkheid en mogelijke blootstelling. Dit resulteert in een score die aangeeft of beheer volstaat of verwijdering op korte of middellange termijn aanbevolen is.
De beoordelingscriteria omvatten deze elementen.
- Fysieke staat: intact, verweerd, beschadigd, brokkelig
- Locatie: binnen of buiten, in leefruimte of technische ruimte
- Toegankelijkheid: blootgesteld, afgeschermd, enkel via kruipruimte bereikbaar
- Gebruik: frequent betreden ruimte of zelden gebruikte opslagplaats
Een toepassing in een woonruimte met beschadigd, niet-hechtgebonden asbest krijgt een hogere prioriteit dan een intacte golfplaat op een niet-toegankelijk dak.
Wanneer zijn staalnames of bijkomende analyses nodig?
Staalnames zijn nodig als de deskundige op basis van zicht en ervaring niet met voldoende zekerheid kan zeggen of een materiaal asbest bevat. In dat geval neemt hij een klein monster dat in een erkend laboratorium geanalyseerd wordt met onder meer microscopische technieken.
Staalnames komen vooral voor in deze situaties.
- Onzekere plaat- of buistypes zonder duidelijke markering
- Verdachte vloerlijmen of vinyltegels
- Bepaalde isolatiematerialen in technische ruimtes
- Bij vermoeden van niet-hechtgebonden toepassingen met hogere risicoklasse
De kost van staalname en labo-analyse wordt meestal apart aangerekend boven op de basisprijs van het asbestattest.
Kosten van een asbestattest: prijzen, voorbeelden en wat is inbegrepen
De kosten van een asbestattest voor een woning in Vlaanderen in 2026 liggen gemiddeld tussen €450 en €850 (incl. btw), afhankelijk van type gebouw, oppervlakte, complexiteit en het aantal staalnames. Deze prijs omvat doorgaans zowel het plaatsbezoek als de opmaak van het attest, inclusief de OVAM-retributie (rond €50–€59).
Wat kost een asbestattest voor een woning in Vlaanderen?
De prijs van een asbestattest voor een gemiddelde woning bij verkoop varieert meestal tussen €400 en €700, maar grotere woningen en complexe gebouwen stijgen makkelijk richting €800 of meer.
Een praktisch overzicht per woningtype staat hieronder.
Type woning | Gemiddelijke vork (incl. btw) | Inclusief OVAM-retributie |
|---|---|---|
Studio | €450 – €511 | Ja |
Appartement | €500 – €551 | Ja |
Rijwoning | €550 – €631 | Ja |
Halfopen / open bebouw. | €600 – €660+ | Ja |
De vermelde bedragen functioneren als richtprijzen.
Voor een nauwkeurige prijs vraagt u best meerdere offertes aan via Vastgoedmakelaar Zoeken.
Hoe verschilt de prijs per type woning of gebouw?
De prijs verschilt volgens grootte, aantal bouwlagen, aantal bijgebouwen en de complexiteit.
Onderstaande punten tonen de invloed per type gebouw.
- Studio / klein appartement
- Beperkte oppervlakte, weinig technische ruimtes
- Lager tarief, vaak dicht bij de ondergrens van de vork
- Rijwoning
- Meerdere verdiepingen, vaak kelder en zolder
- Middelmatig tarief door extra inspectietijd
- Halfopen / open bebouwing
- Grotere dak- en geveloppervlaktes, mogelijk meerdere bijgebouwen
- Hogere prijsrange door extra inspectiepunten
- Opbrengsteigendom / meergezinswoning
- Meerdere units, gedeelde en privatieve delen
- Prijs vaak in pakketvorm of per unit, soms €3–€5 per m² bij grote volumes
- Handelspand / bedrijfsgebouw
- Complexe technische installaties en grotere oppervlakken
- Tarief vaak volledig op aanvraag met plaatsbezoek-offerte
Welke prestaties en kosten zitten in de prijs van een asbestattest?
De prijs van een asbestattest omvat typisch een bundel van prestaties en vaste kosten.
De meest voorkomende onderdelen staan hieronder.
- Vooronderzoek en dossieropstart
- Plaatsbezoek door de asbestdeskundige
- Opmaak van de asbestinventaris volgens OVAM-richtlijnen
- Registratie in de OVAM-databank
- OVAM-retributie voor het attest (bv. €50–€59)
- Oplevering van het officiële asbestattest in pdf
Staalnames en labo-analyses worden vaak apart gefactureerd, net als uitzonderlijke verplaatsingskosten of spoedopdrachten.
Zijn er extra kosten voor grote oppervlakken of meerdere entiteiten?
Ja, voor grote woningen, bedrijfsgebouwen of meerdere entiteiten rekenen veel deskundigen een meerprijs aan, meestal in de vorm van een uurprijs of een m²-tarief boven een bepaalde basisoppervlakte.
Extra kosten ontstaan vooral door deze factoren.
- Extra tijd ter plaatse bij grote of complexe panden
- Meerdere privatieve units in een opbrengsteigendom
- Meerdere bijgebouwen (garages, loodsen, schuren) op hetzelfde perceel
- Grote aantallen staalnames met labo-analyses
Voor een opbrengsteigendom of bedrijfsgebouw loon het om een maatwerkofferte te vragen in plaats van één standaardprijs.
Hoe vraagt u snel een offerte voor een asbestattest aan?
U vraagt snel een offerte voor een asbestattest aan door online een formulier in te vullen met postcode, type woning, bouwjaar en beschrijving van het pand. Via Vastgoedmakelaar Zoeken ontvangt u maximaal 6 vrijblijvende prijsvoorstellen van erkende asbestdeskundigen in uw regio.
De voordelen van zo’n vergelijking leest u hieronder.
- U ziet in één oogopslag prijsverschillen tot 40%
- U vergelijkt wat inbegrepen is (staalnames, verplaatsing, OVAM-retributie)
- U kiest een deskundige met ervaring in uw woningtype
- U plant sneller een plaatsbezoek dat past in uw verkooptiming
Gevolgen bij verkoop zonder geldig asbestattest
Een verkoop zonder geldig asbestattest voor een pand van vóór 2001 leidt in 2026 tot juridische problemen, administratieve sancties en vertraging of blokkering van de verkoop. De notaris mag de akte in principe niet verlijden zonder correct attest.
Welke juridische risico’s loopt u zonder asbestattest?
Zonder asbestattest schendt de verkoper in Vlaanderen de wettelijke informatieplicht tegenover de koper. Dit verhoogt het risico op betwistingen over verborgen gebreken, prijsherziening en aansprakelijkheidsvorderingen.
Typische juridische risico’s zijn deze.
- Discussies over mogelijks verzwegen asbest na de verkoop
- Vorderingen om herstellingen of sanering (gedeeltelijk) te vergoeden
- In extreme gevallen vorderingen tot ontbinding van de koopovereenkomst
- Extra advocaat- en gerechtskosten voor beide partijen
Welke administratieve boetes en sancties riskeert u?
Bij systematische of ernstige niet-naleving van de attestplicht kan OVAM of een andere bevoegde overheid administratieve boetes opleggen. De hoogte verschilt volgens feiten en recidive.
Daarnaast komen de volgende sancties voor.
- Opschorten van de verkoopprocedure
- Eventueel verval van bepaalde rechten of faciliteiten
- Negatief effect op latere controles bij andere dossiers van dezelfde eigenaar
Welke impact heeft geen attest op de verkoop en de koper?
Zonder geldig asbestattest daalt vaak het vertrouwen van kopers, wat zich vertaalt in lagere biedingen, langere verkooptijd of afhaken van geïnteresseerden. Kopers rekenen vaak met een ruime veiligheidsmarge voor mogelijke saneringskosten.
De impact uit zich in deze punten.
- Meer onderhandelingsdruk en lagere verkoopprijs
- Mogelijke opschortende voorwaarden in de compromis
- Verlengde doorlooptijd van het verkoopdossier
- Extra stress bij alle betrokken partijen
Hoe beïnvloedt een ontbrekend of niet-conform attest uw aansprakelijkheid?
Een ontbrekend of niet-conform asbestattest vergroot uw aansprakelijkheid als verkoper omdat u wettelijk verplicht bent een correct en volledig attest te leveren. Ook een verouderd attest dat niet meer strookt met de feitelijke toestand kan problemen geven.
Gevolgen voor de aansprakelijkheid leest u hieronder.
- Grotere kans dat u (deels) opdraait voor saneringskosten
- Verkoopdocumenten bevatten geen deugdelijke exoneratie over asbest
- Aanspraken op schadevergoeding bij gezondheidsschade door asbest
Rol van de asbestdeskundige en certificering
De asbestdeskundige inventarisatie vormt de sleutelfiguur in het traject naar een correct asbestattest. Alleen een gecertificeerde deskundige mag in 2026 een inventaris uitvoeren voor een officieel OVAM-attest.
Wat doet een gecertificeerd asbestdeskundige bij een verkoop?
Een gecertificeerd asbestdeskundige identificeert, evalueert en documenteert alle asbestverdachte toepassingen in uw gebouw volgens de procedures van OVAM en levert via de databank het attest aan. Bij verkoop vormt dit de basis voor de informatie aan koper en notaris.
De deskundige voert deze kernactiviteiten uit.
- Analyse van bouwjaar, plannen en renovatiegeschiedenis
- Visuele inspectie van alle ruimtes en bereikbare constructiedelen
- Eventuele staalnames en opvolging van labresultaten
- Invoer van alle gegevens in de OVAM-toepassing
- Nazicht van de consistentie en oplevering van attest en inventarisrapport
Welke erkenningen en certificaten gelden voor asbestdeskundigen?
Een asbestdeskundige inventarisatie (ADI) moet in Vlaanderen een specifiek certificaat behalen en behouden dat door of onder toezicht van OVAM wordt afgeleverd. Dit vereist onder meer een theoretische opleiding, praktijkervaring en regelmatige bijscholing.
Belangrijke elementen van deze erkenning staan hieronder.
- Afleggen van een examen over asbestwetgeving, risico’s en inventarisatietechnieken
- Voldoen aan kwaliteitsnormen inzake rapportering en databeheer
- Onderhevig aan controles en audits door OVAM of erkende instellingen
- Verplichte bijscholing om nieuwe richtlijnen en technieken op te volgen
Hoe verloopt de registratie van het attest bij OVAM?
Na de inventarisatie registreert de deskundige alle gegevens in de digitale OVAM-applicatie voor asbestattesten. Deze registratie koppelt gebouwgegevens, asbestlocaties, foto’s, risicoscores en adviezen.
Het proces verloopt meestal in deze volgorde.
- Aanmaken van een dossier met identificatie van eigenaar en pand
- Invoeren van chaque asbesttoepassing met code, beschrijving en locatie
- Toevoegen van foto’s en labresultaten
- Automatische generatie van het asbestattest door het OVAM-systeem
- Beschikbaar stellen van het attest in pdf aan de eigenaar
Waarom verhoogt een erkende expert het vertrouwen van koper en notaris?
Een erkende expert verhoogt het vertrouwen omdat koper en notaris weten dat het attest steunt op wettelijk gecontroleerde methodes en objectieve criteria. Dit reduceert discussies over betrouwbaarheid en onvolledigheid van de inventaris.
Voordelen van een erkende expert leest u hieronder.
- Geloofwaardige risicobeoordeling die koper helpt om juiste beslissingen te nemen
- Minder kans op procedurefouten in de rapportering
- Hoger vertrouwen bij banken en verzekeraars die de aankoop financieren
Termijnen, geldigheid en deadlines rond het asbestattest
Voor een verkoop in 2026 gelden duidelijke termijnen voor het tijdstip van opmaak, de geldigheidsduur en de wettelijke deadlines richting 2032. Tijdige planning vermijdt vertraging van de verkoop.
Wanneer moet u een asbestattest uiterlijk in uw verkoopdossier hebben?
U moet het asbestattest uiterlijk klaar hebben voor het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis). In de praktijk raden makelaars aan het attest al bij de publicatie van de advertentie beschikbaar te hebben.
De reden daarvoor ligt in deze punten.
- Kandidaten willen volledige informatie voor ze een bod uitbrengen
- De compromis kan anders niet conform worden opgesteld
- De notaris kan zonder attest de akte niet veilig verlijden
Hoelang blijft een asbestattest voor uw woning geldig?
Een asbestattest blijft 10 jaar geldig, behalve bij hoogrisico-asbest waarbij een kortere geldigheid (bijvoorbeeld 5 jaar) kan gelden. Binnen die periode mag u het attest hergebruiken voor nieuwe transacties.
Voorwaarde voor hergebruik staat hieronder.
- De feitelijke asbestsituatie in het gebouw mag niet gewijzigd zijn
- Geen grote renovaties of verwijderingen van asbesthoudende delen
- Geen nieuwe schade of asbestincidenten
Wanneer moet u uw attest vernieuwen of actualiseren?
U vernieuwt of actualiseert het asbestattest bij deze gebeurtenissen.
- Ingrijpende renovaties waarbij asbest verwijderd of blootgelegd wordt
- Nieuwe asbestvondsten die niet in het oude attest staan
- Verstrijken van de geldigheidsduur (10 jaar, eventueel 5 jaar)
- Verkoop van een deel van een groter complex met eigen inventarisnoden
Bij twijfel vraagt u advies aan een asbestdeskundige of uw notaris/vastgoedmakelaar.
Hoe snel kunt u een asbestattest laten opmaken voor een geplande verkoop?
De meeste asbestdeskundigen leveren een asbestattest binnen 1 tot 3 weken na plaatsbezoek, afhankelijk van planning en het aantal staalnames. Bij een drukke markt of complexe dossiers loopt dit op tot 4 weken of meer.
Wie de verkoopplanning scherp wil houden, contacteert de deskundige best minstens een maand vóór de geplande publicatie van het pand. Via Vastgoedmakelaar Zoeken vindt u sneller een partij met korte wachttijden.
Asbestattest voor appartement, rijhuis, villa en opbrengsteigendom
Het asbestattest past zich aan het gebouwtype aan. Een appartement, rijhuis, villa of opbrengsteigendom vereist telkens een andere aanpak door verschillen in structuur, toegankelijkheid en aantal entiteiten.
Hoe verloopt een asbestattest voor een appartement?
Bij een appartement slaat het asbestattest op de privatieve delen van die specifieke entiteit. Voor de gemeenschappelijke delen (trappenhal, dak, gevel, lift) zorgt de VME uiterlijk tegen de wettelijke deadline voor gemeenschappelijke delen voor een apart attest.
Belangrijke aandachtspunten voor een appartement leest u hieronder.
- Inventaris van vloeren, plafonds, binnenwanden, ramen, leidingen in de unit
- Controle van eventuele privatieve berging en parkeerplaats
- Afstemming met syndicus/VME over informatie over gemeenschappelijke delen
Waarop let de asbestdeskundige bij een rijhuis of halfopen bebouwing?
Bij een rijhuis of halfopen bebouwing focust de deskundige op de gehele schil en alle binnenruimtes, inclusief zolder, kelder, achterbouw en eventuele aanpalende bijgebouwen.
Specifiek let hij op deze punten.
- Dakbedekking en gevelbekleding langs straat- en tuinzijde
- Gemene muren waar oude materialen verwerkt kunnen zijn
- Oude cv-installaties en leidingen in kelder of kruipruimte
- Oudere veranda’s, stalletjes, carports in de tuin
Welke extra aandachtspunten gelden voor een villa of grote woning?
Bij een villa of grote open bebouwing spelen vaak meerdere volumes, grote dakoppervlakken en complexe installaties. Dit vraagt meer tijd en soms extra staalnames.
Extra aandachtspunten zijn deze.
- Uitgestrekte daken met leien of golfplaten
- Zwembadtechniek, grote garages, ateliers of hobbyruimtes
- Meerdere badkamers en keukens, elk met eigen leidingen en afwerkingen
- Eventuele gastwoningen of zorgunits op het terrein
Hoe pakt u een asbestattest voor een opbrengsteigendom of meerdere units aan?
Voor een opbrengsteigendom met meerdere appartementen of kamers is een gecoördineerde aanpak nodig. Vaak wordt een basisinventaris gemaakt voor het volledige gebouw, aangevuld met detailinventarissen per unit indien nodig voor afzonderlijke verkopen.
Een efficiënt schema bevat deze elementen.
- Eén globale offerte voor het volledige complex
- Afspraken over toegang tot alle units (huurders informeren)
- Bundeling van attesten in een bouwdossier voor investeerders of kopers
- Mogelijke korting per unit bij groot volume
Waarom bestaat het asbestattest en welke gezondheidsrisico’s dekt het af?
Het asbestattest bestaat om inademing van asbestvezels te beperken en toekomstige gezondheidsproblemen te voorkomen. Asbestvezels veroorzaken ernstige longaandoeningen met vaak lange latentietijd.
Welke gezondheidsrisico’s veroorzaakt inademen van asbestvezels?
Inademen van asbestvezels veroorzaakt littekens in het longweefsel, chronische ontsteking en verhoogt het risico op kanker. Zelfs lage blootstellingen over langere tijd verhogen het risico.
Belangrijke gezondheidsrisico’s zijn deze.
- Asbestose: verlittekend longweefsel met kortademigheid en verminderde inspanningscapaciteit
- Longkanker: significant verhoogd risico, zeker in combinatie met roken
- Mesothelioom: kwaadaardige kanker van het long- of buikvlies, sterk gelinkt aan asbest
- Pleura-verdikkingen en andere pleurale aandoeningen
Volgens internationale bronnen zoals de WHO veroorzaakt asbest wereldwijd tienduizenden doden per jaar, vooral door longkanker en mesothelioom.
Welke asbestziekten komen voor bij langdurige blootstelling?
Bij langdurige blootstelling ontwikkelen zich vooral asbestose, longkanker en mesothelioom. De latentietijd tussen eerste blootstelling en ziekte bedraagt vaak 20 tot 40 jaar of langer.
Een overzicht van de belangrijkste ziekten leest u hieronder.
- Asbestose: beroepsziekte bij langdurige hoge blootstelling, o.a. bij bouw- en scheepswerfarbeiders
- Mesothelioom: treedt op na soms beperkte, maar significante blootstelling, vaak in huishoudelijke contexten
- Longkanker: cumulatief risico met rookgewoonten en andere factoren
Hoe helpt een asbestattest om veilig met asbest in woningen om te gaan?
Een asbestattest helpt veilig met asbest om te gaan door alle gekende toepassingen in kaart te brengen, hun risiconiveau te beschrijven en beheer- of verwijderingsadviezen te formuleren. Eigenaars en bewoners weten hierdoor waar ze extra voorzichtig moeten zijn bij werken of verbouwingen.
Het attest ondersteunt deze stappen.
- Verhinderen van onbewuste beschadiging van asbest bij doe-het-zelf-werken
- Aangeven wanneer professionele asbestverwijderaars nodig zijn
- Prioriteren van saneringsprojecten in functie van risico en budget
Hoe past het Vlaamse asbestbeleid in de ambitie richting asbestveilige gebouwen?
Het Vlaamse asbestbeleid van OVAM werkt naar een asbestveilig gebouwenpark tegen 2040. Het asbestattest vormt een belangrijke hefboom om alle asbesttoepassingen te lokaliseren en stap voor stap te verwijderen of veilig te beheren.
Belangrijke beleidsdoelen omvatten deze elementen.
- Verplichte attesten bij verkoop sinds 23 november 2022
- Verplichte attesten voor alle eigenaars van gebouwen van vóór 2001 tegen 2032
- Specifieke regels voor gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen
- Stimulansen en richtlijnen voor veilige verwijdering en afvoer van asbest
Asbestattest in uw regio: waar komen we langs?
In 2026 voeren erkende asbestdeskundigen inventarisaties uit in alle Vlaamse provincies.
Via Vastgoedmakelaar Zoeken vindt u aanbieders in uw eigen werkgebied.
In welke provincies in Vlaanderen voeren we asbestinventarisaties uit?
Asbestinventarisaties voor een asbestattest bij verkoop gebeuren in heel Vlaanderen.
De betrokken provincies leest u hieronder.
- Antwerpen
- Oost-Vlaanderen
- West-Vlaanderen
- Vlaams-Brabant
- Limburg
Daarbij komen ook de Vlaamse Rand rond Brussel en grotere stadsregio’s zoals Gent, Antwerpen, Leuven, Hasselt, Brugge, Kortrijk.
In welke steden en gemeenten kunt u ons inschakelen voor een asbestattest?
Via Vastgoedmakelaar Zoeken ontvangt u offertes van lokale partners actief in de meeste steden en gemeenten, zoals deze voorbeelden.
- Stedelijke centra: Antwerpen, Gent, Brugge, Kortrijk, Hasselt, Leuven, Mechelen, Genk
- Middelgrote gemeenten: Roeselare, Turnhout, Aalst, Sint-Niklaas, Vilvoorde, Tienen
- Kleinere gemeenten en landelijke gebieden in alle vijf provincies
Bij het invullen van uw postcode krijgt u enkel aanbieders die in uw regio actief zijn.
Hoe snel plannen we een bezoek in uw regio in?
De bezoekplanning hangt af van de beschikbaarheid van de deskundige en de drukte in uw regio. In veel gevallen vindt het plaatsbezoek binnen 7 tot 14 dagen na offerte-aanvaarding plaats.
Factoren die de snelheid beïnvloeden, staan hieronder.
- Seizoen (drukker in lente en herfst, verkoopseizoen)
- Aantal lopende dossiers per deskundige
- Afstand tot uw pand en mogelijkheid tot clustering van bezoeken
Hoe combineren we lokale verankering met uniforme kwaliteit?
Via Vastgoedmakelaar Zoeken koppelt u lokale verankering aan uniforme kwaliteitsnormen. U ontvangt offertes van gecertificeerde deskundigen dichtbij, die tegelijk werken volgens de centrale OVAM-richtlijnen.
Dit levert deze voordelen op.
- Korte reactietijden dankzij nabijheid
- Kennis van regionale bouwstijlen en typische asbesttoepassingen
- Vergelijkbare rapportkwaliteit door wettelijk kader en certificering
Asbestattest en andere attesten in uw verkoopdossier
Bij een woningverkoop in Vlaanderen in 2026 vormt het asbestattest één van meerdere verplichte attesten, samen met onder meer het EPC, de elektriciteitskeuring en vaak een bodemattest.
Hoe past het asbestattest naast EPC in uw verkoopdossier?
Het asbestattest en het EPC-attest vullen elkaar aan.
Het EPC beschrijft de energieprestatie, terwijl het asbestattest de asbestveiligheid in kaart brengt.
Het gecombineerde effect leest u hieronder.
- Kopers krijgen zicht op zowel energiekosten als gezondheidsveiligheid
- Beide attesten beïnvloeden de waardering van het pand
- Renovatieplanning houdt rekening met zowel isolatie als asbestverwijdering
Hoe koppelt u elektriciteitskeuring en asbestattest bij verkoop?
De elektriciteitskeuring controleert de veiligheid en conformiteit van de elektrische installatie, terwijl het asbestattest focust op asbesthoudende materialen. Beide documenten worden standaard bij het compromisdossier gevoegd.
Een gecombineerde aanpak biedt deze voordelen.
- Slechts één keer afspraken plannen met eigenaars en huurders
- Betere onderhandeling over prijs en voorwaarden met een volledig dossier
- Notaris kan sneller overgaan tot het opstellen van de akte
Welke andere verplichte attesten spelen bij verkoop van een woning?
Bij een klassieke woningverkoop komen naast het asbestattest vaak deze attesten en documenten in beeld.
- EPC-attest
- Elektriciteitskeuring
- Bodemattest (voor gronden en bepaalde panden)
- Stedenbouwkundige inlichtingen
- Eventuele stookolietank-keuring
Een vastgoedmakelaar zorgt er via een gestroomlijnd verkoopdossier voor dat al deze documenten tijdig aanwezig zijn.
Wanneer loont een pakketprijs voor meerdere keuringen en attesten?
Een pakketprijs loont wanneer u meerdere attesten tegelijk nodig hebt, bijvoorbeeld asbestattest, EPC, elektriciteitskeuring en stookolietankcontrole. Veel aanbieders werken met combinatieformules met korting tegenover afzonderlijke bestellingen.
Voordelen van pakketten staan hieronder.
- Lagere totale kost voor de eigenaar
- Minder afspraken en coördinatie
- Versnelling van de dossieropbouw voor de verkoop
Via Vastgoedmakelaar Zoeken vergelijkt u eenvoudig aanbieders die gecombineerde diensten leveren.
Lees ook: Welke documenten zijn verplicht bij de verkoop van een woning?
Vraag uw asbestattest aan: offerte en inspectie plannen
Hoe vraagt u online een offerte voor een asbestattest aan?
U vraagt online een offerte voor een asbestattest aan door uw postcode in te geven en enkele vragen over uw pand te beantwoorden. Vastgoedmakelaar Zoeken bezorgt u maximaal 6 gratis en vrijblijvende offertes van erkende asbestdeskundigen in uw buurt.
Welke informatie hebben we nodig om uw prijs snel te bepalen?
Voor een snelle en correcte prijsbepaling geeft u best deze informatie door.
- Adres en postcode
- Type gebouw (appartement, rijhuis, halfopen, villa, opbrengsteigendom, handelspand)
- Bouwjaar of vermoed bouwjaar
- Geschatte oppervlakte en aantal verdiepingen
- Aanwezigheid van bijgebouwen
- Geplande verkoopdatum of deadline voor het attest
Hoe plant u meteen een inspectie in voor uw woning?
Na offerte-aanvaarding neemt de asbestdeskundige contact op om een inspectiedatum vast te leggen. U stemt de datum en het tijdstip af op uw agenda en zorgt dat alle delen van de woning toegankelijk zijn.
Een vlotte planning volgt deze stappen.
- Offerte vergelijken en keuze van aanbieder
- Bevestiging per mail of telefoon
- Korte vragenlijst over toegang en documenten
- Plaatsbezoek binnen de afgesproken termijn
Welke voordelen bieden wij bij het laten opmaken van uw asbestattest?
Door via Vastgoedmakelaar Zoeken een asbestattest te laten opmaken geniet u deze voordelen.
- Tot 6 offertes van erkende asbestdeskundigen in uw regio
- Gratis en vrijblijvende prijsvergelijking met mogelijke besparing tot 40%
- Toegang tot makelaars en experts die uw volledig verkoopdossier kunnen samenstellen
- Geen contractduur voor professionals en duidelijke afspraken voor particulieren
Conclusie
Een asbestattest bij verkoop van een woning in Vlaanderen in 2026 vormt een wettelijke vereiste voor alle gebouwen van vóór 2001 en geeft zowel verkoper als koper helder zicht op de aanwezige asbestmaterialen en het bijbehorende gezondheidsrisico. De prijs voor een standaardwoning ligt meestal tussen €400 en €700, met variaties naargelang type, grootte en complexiteit. Door tijdig een gecertificeerde asbestdeskundige in te schakelen en offertes te vergelijken via Vastgoedmakelaar Zoeken, beperkt u het risico op vertragingen, boetes en discussies en verloopt uw verkoopdossier vlot en conform de Vlaamse regelgeving.
Veelgestelde vragen over het asbestattest bij verkoop
Is een asbestattest verplicht voor elke verkoop van een woning?
Ja, een asbestattest is in 2026 verplicht voor elke verkoop van een woning in Vlaanderen waarvan de oorspronkelijke bouwvergunning vóór 1 januari 2001 ligt en het gaat om een toegankelijke constructie.
Heb ik een asbestattest nodig om mijn appartement te verkopen?
Ja, u hebt een asbestattest nodig om een appartement van vóór 2001 te verkopen. Het attest betreft de privatieve delen van het appartement; voor de gemeenschappelijke delen zorgt de VME via een afzonderlijk attest.
Hoe snel kan ik een asbestattest krijgen in Vlaanderen?
U krijgt doorgaans een asbestattest binnen 1 tot 3 weken na plaatsbezoek, afhankelijk van de agenda van de deskundige en het aantal staalnames. Via Vastgoedmakelaar Zoeken vindt u vaak sneller een vrije deskundige in uw regio.
Moet ik asbest eerst laten verwijderen voor ik verkoop?
Nee, u moet asbest niet eerst laten verwijderen voor de verkoop. Het asbestattest informeert de koper over de aanwezige asbesttoepassingen, maar legt geen automatische saneringsplicht op vóór overdracht.
Blijft mijn asbestattest geldig als ik later opnieuw verkoop?
Ja, uw asbestattest blijft in de regel 10 jaar geldig, dus u mag hetzelfde attest gebruiken bij een latere verkoop zolang de situatie in het gebouw niet gewijzigd is en het attest niet eerder vervalt door hoogrisico-asbest.
Kan ik een verkoop afronden zonder beschikbaar asbestattest?
Neen, u kunt de verkoop van een gebouw van vóór 2001 in Vlaanderen in 2026 niet rechtsgeldig afronden zonder geldig asbestattest. De notaris zal in principe geen akte verlijden zonder dat attest.
Wie betaalt het asbestattest: verkoper of koper?
In de praktijk betaalt de verkoper het asbestattest, omdat de informatie- en leveringsplicht bij hem ligt. In uitzonderlijke gevallen spreken partijen iets anders af, maar dat blijft eerder de uitzondering.
Is een asbestattest verplicht voor elke woning ouder dan 2001 bij verkoop in Vlaanderen?
Ja, elke toegankelijke constructie met bouwvergunning vóór 2001 vereist in 2026 een asbestattest bij verkoop in Vlaanderen.
Hoeveel kost een asbestattest gemiddeld in 2026?
Een asbestattest kost in 2026 gemiddeld €450 tot €850 (incl. btw), afhankelijk van woningtype, grootte en aantal staalnames.
Hoelang blijft een asbestattest geldig?
Een asbestattest blijft in de meeste gevallen 10 jaar geldig, tenzij het attest hoogrisico-asbest vermeldt waardoor een kortere geldigheid kan gelden.
Moet ik asbest verwijderen voor ik mijn woning verkoop?
Nee, u bent niet verplicht asbest te verwijderen vóór de verkoop. Het asbestattest dient om de koper te informeren, niet om u automatisch tot sanering te verplichten.
Hoe snel kan ik een asbestattest laten opmaken voor mijn woning?
In de meeste gevallen ontvangt u uw asbestattest binnen 1 tot 3 weken na het plaatsbezoek door de asbestdeskundige.
Waar kan ik offertes vergelijken voor een asbestattest in Vlaanderen?
U vergelijkt eenvoudig maximaal 6 offertes van gecertificeerde asbestdeskundigen via Vastgoedmakelaar Zoeken, door uw postcode en enkele vragen over uw pand in te vullen.