Kosten bij de verkoop van een huis in Belgie

Bij de verkoop van een huis betaal je als verkoper vooral de makelaarscommissie (meestal 2% tot 4% van de verkoopprijs exclusief btw, plus 21% btw), de verplichte verkoopattesten en de kosten om een hypotheek te laten doorhalen. De koper draagt het verkooprecht en het notaris-ereloon voor de aankoopakte. Hieronder lees je per post wie wat betaalt, welke attesten verplicht zijn, hoe de notariskosten verdeeld worden, wat er speelt bij een snelle verkoop of een openbare verkoop, wat het ongeveer kost om je huis te koop te zetten en hoe je je totale kost onder controle houdt.

Wat zijn de makelaarskosten bij verkoop van een huis?

De commissie van een vastgoedmakelaar ligt meestal tussen 2% en 4% van de verkoopprijs exclusief btw, met daarbovenop 21% btw. Er bestaat geen wettelijk tarief: elke makelaar bepaalt zijn tarief vrij, dus de prijs verschilt per aanbieder en per opdracht. De verkoper betaalt de commissie.

Hoe worden de makelaarskosten berekend?

De commissie wordt meestal berekend als een percentage van de effectieve verkoopprijs. Sommige makelaars werken met een vast bedrag of met een trapsgewijze berekening. Omdat er geen wettelijk tarief is, loont het om meerdere offertes te vergelijken en telkens te checken of het percentage inclusief of exclusief btw is opgegeven.

Zijn er extra kosten naast de commissie?

Dat hangt af van de afspraken in de opdracht. Sommige makelaars nemen publiciteit, professionele fotografie, video of een virtuele rondleiding op in hun tarief, andere rekenen die apart aan. Vraag vooraf een gedetailleerde offerte zodat je weet wat inbegrepen is.

Zijn de makelaarskosten fiscaal aftrekbaar?

Voor een particuliere verkoper zijn de makelaarskosten niet fiscaal aftrekbaar. Ze verlagen wel de belastbare meerwaarde in de gevallen waarin een meerwaardebelasting van toepassing is.

Welke attesten zijn verplicht bij verkoop?

Bij verkoop van een woning moet de verkoper een reeks attesten laten opmaken en aan de koper bezorgen. De belangrijkste attesten zijn hieronder opgesomd.

• Energieprestatiecertificaat (EPC), indicatief ongeveer 125 tot 270 euro afhankelijk van de aanbieder.
• Elektrische keuring, indicatief ongeveer 150 tot 200 euro, met een toeslag per bijkomende meter.
• Bodemattest, met een OVAM-retributie van 67 euro per perceel (269 euro voor een deel van een perceel) plus een VIP-platformretributie van 5 euro, sinds 2026 aan te vragen via het Vastgoedinformatieplatform.
• Asbestattest, verplicht bij verkoop van gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger; gemiddeld 500 tot 550 euro voor een gezinswoning en 400 tot 450 euro voor een appartement, met totale marktprijzen van 350 tot 900 euro inclusief de OVAM-retributie van 59 euro.

De vermelde bedragen zijn indicatief en zonder wettelijk tarief: vraag altijd meerdere offertes, want de prijs verschilt per aanbieder en per woningtype.

Wie betaalt de attesten bij verkoop?

De verkoper betaalt de verplichte attesten en laat ze in principe klaar hebben voordat de woning te koop staat. Een aantal attesten, zoals het EPC, moet al bij de publiciteit vermeld worden.

Welke notariskosten betaalt de verkoper?

De verkoper betaalt bij de notaris vooral de kosten die verbonden zijn aan het opzoekwerk en de afwikkeling van zijn kant van de verkoop. Het grootste deel van de notariskosten, namelijk het ereloon voor de aankoopakte en het verkooprecht, wordt door de koper betaald.

Wie betaalt het ereloon van de notaris?

De koper betaalt het notaris-ereloon voor de aankoopakte en het verkooprecht. Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd, progressief en bedraagt ongeveer 1% van de aankoopprijs plus 21% btw. De verkoper draagt zijn eigen aktekosten en de kosten om een lopende hypotheek te laten doorhalen.

Wie betaalt de notariskosten bij verkoop?

De koper draagt het grootste deel van de notariskosten bij een verkoop uit de hand. Naast het ereloon betaalt de koper het verkooprecht: in Vlaanderen 2% voor de enige eigen woning (sinds 1 januari 2025, met strengere voorwaarden rond effectief wonen vanaf 2026) en 12% voor andere aankopen. Brussel en Wallonie hanteren eigen tarieven, waaronder 12,5%. Voor bescheiden woningen tot 220.000 euro geldt in Vlaanderen een rechtenvermindering van 1.867 euro.

Wat kost verkopen en meteen een nieuwe woning kopen?

Als je verkoopt en meteen een nieuwe woning koopt, tellen de kosten van beide transacties op. Bij de verkoop draag je de makelaarscommissie, de attesten en de eventuele hypotheekdoorhaling; bij de aankoop komen daar het verkooprecht en het notaris-ereloon bij. Bekijk je tijdlijn goed, want de volgorde van verkopen en kopen bepaalt of je overbruggingsfinanciering nodig hebt.

Wat zijn de kosten bij een openbare verkoop?

Bij een openbare verkoop liggen de totale kosten hoger dan bij een verkoop uit de hand, omdat er extra organisatiekosten bijkomen. Bij het online platform Biddit blijven het verkooprecht en het notaris-ereloon in principe voor rekening van de koper. Vraag de betrokken notaris vooraf een overzicht van de kosten voor jouw specifieke situatie.

Wat als je binnen vijf jaar verkoopt?

Bij verkoop van een niet-eigen woning binnen vijf jaar na aankoop geldt federaal een meerwaardebelasting van 16,5% op de netto meerwaarde. De aankoop- en verkoopkosten mogen in mindering worden gebracht van die meerwaarde. Je eigen gezinswoning is vrijgesteld, ongeacht de termijn en het bedrag, op voorwaarde dat je er effectief je hoofdverblijfplaats had.

Zijn de kosten voor hypotheek doorhalen ook voor de verkoper?

Ja, als er nog een hypotheek op de woning rust, betaalt de verkoper de kosten om die te laten doorhalen bij de notaris. Het exacte bedrag hangt af van het openstaande kredietbedrag en de notarisakte, dus vraag je notaris een concrete raming voor jouw dossier.

Overzicht: wie betaalt wat?

De onderstaande tabel vat samen welke partij welke kost draagt.

Hoe hou je je totale verkoopkost onder controle?

Je grootste besparing zit meestal in de makelaarscommissie, omdat daar geen wettelijk tarief voor bestaat. Door verschillende makelaars te vergelijken en de attesten tijdig en gebundeld te laten opmaken, hou je zicht op je netto-opbrengst. Reken de verkoopkosten uit voor je een verkoopprijs vastlegt, zodat je weet wat je onderaan de streep overhoudt.