EPC bij verkoop in Vlaanderen: regels, prijs en aanvraag

Wat moet je eerst weten over het EPC bij verkoop?

Het EPC verbindt de woning, de advertentie, het plaatsbezoek en de notariële overdracht. Deze samenvatting toont welke controle op welk moment nodig is.

1. Wat is een EPC bij verkoop precies?

Een energieprestatiecertificaat beschrijft hoe energiezuinig een residentiële gebouweenheid is volgens een gestandaardiseerde berekening. Het rapport geeft een energiescore in kilowattuur per vierkante meter per jaar, een label van A+ tot F en aanbevelingen om de energieprestatie te verbeteren.

Wat is het verschil tussen energiescore en energielabel?

De energiescore is het berekende jaarlijkse energiegebruik per vierkante meter. Het energielabel vertaalt die score naar een klasse van A+ tot F, zodat woningen sneller vergelijkbaar worden.

De score is geen kopie van de energiefactuur. Werkelijk verbruik hangt ook af van bewoners, binnentemperatuur en gedrag. Het EPC gebruikt gestandaardiseerde aannames om de energetische kwaliteit van gebouwschil en installaties te vergelijken.

Welke soorten EPC kunnen bij een woning spelen?

Voor een bestaande woning of een individueel appartement is meestal een EPC Residentieel nodig. Een geldig EPC Bouw kan bij recente nieuwbouw of een ingrijpende energetische renovatie het toepasselijke certificaat zijn. Bij een appartement bestaat daarnaast een EPC Gemeenschappelijke Delen.

Gebruik het certificaat dat bij de feitelijke eenheid en overdracht hoort. Een EPC van een volledig gebouw vervangt niet automatisch het individuele attest van het verkochte appartement.

2. Wanneer is een EPC verplicht bij verkoop?

Een EPC is in principe verplicht bij verkoop en andere notariële overdrachten van een woning, appartement, studio of collectieve woongebouweenheid in Vlaanderen. De officiële EPC-pagina voor wooneenheden licht het toepassingsgebied en de procedure toe.

Voor welke residentiële eenheden geldt de plicht?

Het EPC Residentieel wordt per eengezinswoning, appartement, studio of andere afzonderlijke residentiële gebouweenheid opgemaakt. Bij meerdere eenheden is één attest voor het hele adres daarom niet altijd voldoende.

Ook een woning zonder verwarming heeft een EPC nodig. Wil de koper na de aankoop renoveren of slopen, dan verdwijnt de EPC-plicht bij de verkoop niet automatisch.

Geldt de verplichting ook bij schenking en andere overdrachten?

De verplichting geldt ruimer dan een klassieke verkoop en kan ook spelen bij andere notariële overdrachten in volle eigendom. De concrete overdrachtsvorm bepaalt welke documenten en vermeldingen nodig zijn.

Bespreek een schenking, verdeling, erfpacht of opstalrecht tijdig met de notaris. Gebruik niet dezelfde uitzonderingslijst voor iedere juridische handeling, omdat eigendomsaandeel en soort recht het toepassingsgebied kunnen wijzigen.

3. Wanneer moet het EPC beschikbaar zijn?

Maak je publiciteit voor de woning, dan moet het EPC ten laatste bij de eerste bekendmaking beschikbaar zijn. Zonder publiciteit moet het er vóór het compromis zijn, of vóór de authentieke akte wanneer geen onderhandse overeenkomst wordt gesloten.

Wat moet in een vastgoedadvertentie staan?

Een advertentie vermeldt voor een residentiële eenheid minstens de energiescore of het energielabel. Daarnaast is het volledige adres met huisnummer en busnummer of de unieke EPC-code nodig. Bij label E of F moet ook duidelijk zijn dat de renovatieverplichting geldt.

De Vlaamse regels voor EPC-informatie in advertenties gelden voor websites, sociale media, drukwerk, mailings en andere commerciële bekendmakingen. Bezorg daarom label, score en identificatiegegevens aan iedereen die de woning publiceert.

Wat gebeurt er bij compromis en akte?

Toon het geldige EPC aan kandidaat-kopers en bezorg het originele certificaat aan de koper. Het moet geldig blijven tot de notariële akte en bij de juiste gebouweenheid horen.

Merkt de notaris bij de akte dat geen EPC aanwezig is, dan meldt die afwezigheid aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. Een boete vervangt de ontbrekende verplichting niet. Zolang de woning te koop staat, moet de eigenaar alsnog een EPC laten opmaken.

4. Welke uitzonderingen en bijzondere situaties bestaan er?

Er bestaan specifieke uitzonderingen, maar een bouwvallige toestand, ontbrekende verwarming of geplande renovatie vormt niet automatisch een vrijstelling. Gebruik bij twijfel de officiële EPC-wegwijzer of laat een vooronderzoek uitvoeren.

Is een EPC nodig bij geplande sloop of renovatie?

Ja, bij verkoop blijft een EPC doorgaans nodig wanneer de koper later wil slopen of verbouwen. Alleen de intentie in een verkoopakte is niet voldoende om de EPC-plicht te laten verdwijnen.

Hetzelfde geldt voor een woning zonder verwarmingsinstallatie. De deskundige neemt de feitelijke toestand op en volgt het inspectieprotocol voor ontbrekende of aanwezige installaties.

Is een onbewoonbaar verklaarde woning vrijgesteld?

Nee, de vroegere algemene uitzondering voor een door de burgemeester onbewoonbaar verklaarde woning geldt sinds 1 mei 2023 niet meer. Een oude checklist met die vrijstelling kan dus tot een fout verkoopdossier leiden.

Laat een uitzonderlijke constructie, wijziging van bestemming of complexe eigendomsvorm vóór publicatie beoordelen. De EPC-regelgeving van VEKA verwijst naar het actuele toepassingsgebied en de EPC-wegwijzer.

5. Wie mag een EPC opmaken?

Een EPC Residentieel wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige type A. Sinds 1 januari 2025 mag alleen een erkende energiedeskundige type A het verplichte plaatsbezoek uitvoeren.

Wie geeft de opdracht?

De eigenaar of diens gevolmachtigde geeft de opdracht om een EPC te laten opmaken. Een huurder kan niet zelfstandig een EPC voor de woning laten opmaken.

Bij verkoop neemt de verkoper daarom gewoonlijk de praktische en financiële verantwoordelijkheid. Een vastgoedmakelaar kan de planning coördineren, maar de deskundige moet onafhankelijk en erkend zijn.

Hoe controleer je de erkenning?

Erkende energiedeskundigen type A staan in de Energiekaart van de Vlaamse overheid. Controleer de persoon of onderneming vóór het plaatsbezoek en vraag welk type EPC in de offerte staat.

Vergelijk niet alleen beschikbaarheid. Vraag ook wie het plaatsbezoek uitvoert, welke gebouweenheid wordt onderzocht, hoe bewijsstukken worden beoordeeld en wanneer het ondertekende EPC wordt geleverd.

6. Hoe verloopt de EPC-aanvraag stap voor stap?

De aanvraag verloopt van opdracht en bewijsstukken naar plaatsbezoek, berekening, kwaliteitsdossier en aflevering. Een EPC mag niet zonder plaatsbezoek worden ingediend.

Hoe lang duurt een EPC-aanvraag?

Er bestaat geen uniforme wettelijke doorlooptijd voor iedere woning. De planning hangt af van beschikbaarheid, omvang, aantal eenheden, volledigheid van bewijsstukken en uitwerking van het grafische en fotografische dossier.

Vraag daarom afzonderlijk naar de datum van het plaatsbezoek en de verwachte opleverdatum. Een snelle inspectie betekent niet automatisch dat het ondertekende certificaat dezelfde dag beschikbaar is.

Welke ruimtes en installaties moeten toegankelijk zijn?

De deskundige moet de gebouwschil en relevante installaties kunnen opnemen. Zorg voor toegang tot zolder, kelder, technische lokalen, verwarmingsinstallatie, warmwaterproductie, ramen, ventilatie en bereikbare isolatie.

Verberg of verwijder geen onderdelen vlak voor het bezoek. Bespreek vooraf wat niet veilig bereikbaar is en welke documenten een ontbrekende visuele vaststelling mogelijk kunnen onderbouwen.

7. Welke bewijsstukken verbeteren de berekening?

Aanvaarde bewijsstukken kunnen voorkomen dat de deskundige voor onbekende eigenschappen met ongunstige standaardwaarden moet rekenen. Mondelinge verklaringen van de eigenaar volstaan niet.

Welke documenten zijn nuttig?

Relevante stukken zijn onder meer ondertekende architectenplannen, facturen van uitgevoerde isolatie of installaties, technische fiches gekoppeld aan facturen, lastenboeken met aannemingsovereenkomst, premiegegevens en duidelijke werffoto's die aan het gebouw gekoppeld kunnen worden.

Waarom kan ontbrekend bewijs een slechter resultaat geven?

De deskundige mag alleen visuele vaststellingen en aanvaarde documenten gebruiken. Is isolatie niet zichtbaar en ontbreekt geldig bewijs, dan volgt de software de standaardwaarden van het inspectieprotocol.

Dat betekent niet automatisch dat de woning werkelijk niet geïsoleerd is. Het betekent dat de betere eigenschap niet controleerbaar bewezen kon worden. Verzamel documenten daarom vóór het plaatsbezoek en laat de deskundige vooraf aangeven welke stukken bruikbaar lijken.

8. Hoe lees je het EPC-resultaat?

Lees niet alleen het label. Controleer ook energiescore, gebouwschil, installaties, bewijsstukken, aanbevelingen, prijsindicaties en de gegevens waarmee het rapport werd opgesteld.

Welke elementen bepalen de energiescore?

De berekening omvat onder meer dak, muren, vloeren, ramen, deuren, luchtdichtheid, ventilatie, ruimteverwarming, sanitair warm water, koeling en hernieuwbare energie. Oppervlakte en beschermd volume beïnvloeden eveneens de uitkomst.

Een maatregel heeft dus niet voor iedere woning hetzelfde effect. Dakisolatie kan bij een ongeïsoleerde woning veel verschil maken, terwijl bij een appartement ook gemeenschappelijke delen en gedeelde installaties relevant zijn.

Wat betekenen aanbevelingen en prijsindicaties?

Het EPC geeft aanbevelingen om de energetische prestaties te verbeteren. De software kan op basis van gemiddelde eenheidsprijzen een orde van grootte tonen, maar dat is geen aannemersofferte of garantie op het uiteindelijke renovatiebedrag.

Gebruik aanbevelingen om prioriteiten te bepalen en vraag voor concrete werken technische beoordeling en offertes. De pagina over de EPC-waarde verlagen helpt om maatregelen te ordenen zonder alleen op één labelstap te focussen.

9. Wat kost een EPC bij verkoop in 2026?

Er is geen vast wettelijk tarief voor een EPC Residentieel. De energiedeskundige bepaalt de prijs en scope, waardoor offertes alleen vergelijkbaar zijn als ze dezelfde eenheid en werkzaamheden omvatten.

Welke factoren bepalen de prijs?

De prijs hangt vaak samen met woningtype, oppervlakte, aantal ruimtes en aanbouwen, complexiteit van de gebouwschil, beschikbare plannen, technische installaties, bereikbaarheid, verplaatsing en gewenste planning.

Een eenvoudige studio vraagt doorgaans minder opmeting dan een vrijstaande woning met aanbouw, kelder, zolder en meerdere installaties. Vraag bij appartementen of de offerte uitsluitend het privatieve EPC betreft.

Wat moet in een bruikbare offerte staan?

10. Hoe lang is een EPC geldig?

Een EPC Residentieel is maximaal tien jaar geldig, maar niet ieder certificaat binnen die kalendertermijn is nog bruikbaar voor verkoop. Sinds 2022 moet het EPC bij verkoop zijn opgemaakt vanaf 2019.

Wanneer heb je vroeger een nieuw EPC nodig?

Een EPC kan eerder vervallen wanneer de bestemming van de eenheid verandert, het aantal gebouweenheden wijzigt, het rapport niet meer met de werkelijke toestand overeenkomt of een nieuw EPC wordt ingediend.

Is een nieuw EPC na energetische werken verstandig?

Na relevante verbeteringen kan een nieuw EPC de actuele toestand en een beter label aantonen. Dat is vooral nuttig als het bestaande attest nog de toestand vóór isolatie, nieuwe ramen of een andere installatie beschrijft.

Verzamel tijdens de werken meteen facturen, technische fiches en duidelijke foto's. Zonder aanvaardbaar bewijs kan een later plaatsbezoek niet iedere ingesloten verbetering correct waarderen.

11. Welke verplichtingen heeft de verkoper?

De verkoper zorgt voor een geldig en passend EPC, correcte advertentievermeldingen, tijdige inzage door kandidaten en overdracht van het originele certificaat aan de koper.

Welke gegevens controleer je vóór publicatie?

• Het EPC hoort bij het volledige adres en de juiste wooneenheid.
• Het certificaat is opgemaakt vanaf 2019 en nog geldig.
• Label of energiescore staat correct in de advertentie.
• Volledig adres of unieke EPC-code is vermeld.
• Bij label E of F staat de renovatieverplichting in de publiciteit.
• Makelaar en notaris gebruiken dezelfde actuele gegevens.

Welke rol hebben makelaar en notaris?

Een vastgoedmakelaar verwerkt de EPC-gegevens in advertenties en bezorgt het attest aan kandidaten. De notaris controleert de overdrachtsdocumenten en meldt een ontbrekend EPC bij de authentieke akte aan VEKA.

De eigenaar blijft verantwoordelijk voor het tijdig beschikbaar maken van correcte gegevens. Combineer deze controle met de andere verplichtingen bij de verkoop van een huis, zoals de elektrische keuring, het bodemattest en het asbestattest wanneer die van toepassing zijn.

12. Wat betekent de renovatieverplichting bij label E of F?

De nieuwe eigenaar van een residentiële eenheid met label E of F moet binnen zes jaar na de notariële overdracht minstens label D behalen en dat met een nieuw EPC aantonen. De verlenging van vijf naar zes jaar werd op 12 december 2025 definitief goedgekeurd en geldt ook voor lopende overdrachten.

Wie moet renoveren en wanneer start de termijn?

De renovatieverplichting rust op de nieuwe eigenaar. De termijn start op de datum van de authentieke akte of op de datum waarop het toepasselijke opstalrecht of de erfpacht wordt gevestigd.

Verkoopt de eigenaar de woning opnieuw vóór de termijn afloopt, dan begint voor de volgende koper niet automatisch een volledig nieuwe termijn. De resterende verplichting moet in het dossier worden gecontroleerd.

Wat moet de verkoper hierover vermelden?

Bij een woning met label E of F moet de renovatieverplichting in de verkooppubliciteit, de onderhandse overeenkomst en de authentieke akte worden vermeld. Zo kan een kandidaat-koper de renovatie meewegen in budget, bod en planning.

Wie een slecht label koopt, vindt een gerichte voorbereiding in de gids over een woning kopen met EPC F. Voor de bredere regels en uitzonderingen lees je verder bij de renovatieplicht voor bestaande woningen.

13. Welke EPC's heb je nodig voor een appartement?

Voor de verkoop van een appartement is een EPC Residentieel voor de privatieve wooneenheid nodig. Daarnaast bestaat een EPC Gemeenschappelijke Delen voor het appartementsgebouw, waarvan informatie in het individuele EPC wordt gebruikt.

Wat beoordeelt het individuele EPC?

Het individuele EPC beschrijft de verkochte wooneenheid. Het houdt rekening met privatieve delen en relevante gegevens over de ligging binnen het gebouw, de begrenzingen en installaties.

Controleer het busnummer en de precieze eenheid. Een certificaat van een ander appartement in hetzelfde gebouw kan het eigen EPC niet vervangen.

Wat beoordeelt het EPC Gemeenschappelijke Delen?

Het EPC Gemeenschappelijke Delen behandelt de gemeenschappelijke gebouwschil en collectieve installaties. Het vult het EPC van het appartement aan en kan gegevens leveren over dak, buitenmuren, vloeren en gedeelde technieken.

Vraag de syndicus of vereniging van mede-eigenaars welk gemeenschappelijk attest beschikbaar is. Voor de verkoop blijven ook andere documenten van de mede-eigendom relevant, zoals lasten, reservefonds en geplande werken.

14. Welke fouten moet je vermijden?

De grootste fouten zijn publiceren vóór het EPC beschikbaar is, een oud attest gebruiken, bewijsstukken te laat verzamelen en de renovatieverplichting niet vermelden.

Welke boetes kunnen spelen?

VEKA controleert de aanwezigheid van het EPC en de verplichte advertentiegegevens. Voor een eigenaar kan een ontbrekend EPC of een foutieve verplichte vermelding tot een administratieve geldboete leiden. Bij advertenties kunnen ook makelaar of notaris worden gecontroleerd.

Een betaalde boete maakt het dossier niet automatisch in orde. Laat het EPC alsnog opmaken en corrigeer actieve publiciteit zodra een probleem wordt vastgesteld.

15. Hoe pas je de regels toe in drie praktijksituaties?

De juiste aanpak hangt vooral af van het bestaande certificaat, het moment van publicatie en de feitelijke toestand van de woning.

Wat doe je bij een woning met een EPC uit 2018?

Laat vóór publicatie een nieuw EPC opmaken. Hoewel het oude attest op papier mogelijk een geldigheidsduur van tien jaar vermeldt, moet het certificaat bij verkoop sinds 2022 vanaf 2019 zijn opgemaakt.

Gebruik het oude EPC als mogelijke dossierbron, maar laat de erkende energiedeskundige bepalen welke gegevens en bewijsstukken volgens het actuele inspectieprotocol bruikbaar zijn.

Wat doe je bij een woning met label F die direct verkocht wordt?

Publiceer label of score, adres of unieke code en de toepasselijke renovatieverplichting. Bezorg kandidaten het volledige EPC zodat zij aanbevelingen en mogelijke renovatie-impact vóór hun bod kunnen beoordelen.

De koper moet in de huidige regeling binnen zes jaar minstens label D aantonen. De verkoper hoeft de woning niet eerst zelf tot label D te renoveren, maar moet correcte en tijdige informatie geven.

Wat doe je bij een gerenoveerd appartement met een oud label?

Controleer of het bestaande EPC de uitgevoerde werken nog correct weergeeft en verzamel de facturen, technische fiches en foto's. Vraag de syndicus ook naar het EPC Gemeenschappelijke Delen.

Een nieuw individueel EPC kan de actuele toestand aantonen als de bewijsstukken aanvaard worden. Stem vóór de opdracht af welke privatieve en gemeenschappelijke informatie de deskundige nodig heeft.

16. Welke checklist gebruik je voor verkoop?

Een goede verkoopchecklist begint vóór publicatie en eindigt pas wanneer koper en notaris het juiste certificaat ontvangen hebben.

Wat controleer je vóór de offerte?

• Bepaal de exacte wooneenheid, bestemming en het adres met busnummer.
• Zoek het bestaande EPC en controleer type, datum en vervaldatum.
• Noteer recente uitbreidingen, opsplitsingen en energetische werken.
• Controleer of de uitvoerder erkend energiedeskundige type A is.
• Vergelijk scope, totaalprijs, plaatsbezoek en oplevertermijn.
• Plan voldoende tijd vóór fotografie en eerste publiciteit.

Wat bereid je voor het plaatsbezoek voor?

• Verzamel ondertekende plannen, facturen en technische fiches.
• Voeg duidelijke werffoto's en premiegegevens toe waar relevant.
• Maak zolder, kelder, technische ruimtes en installaties toegankelijk.
• Geef correcte informatie over alle aanbouwen en wooneenheden.
• Overloop en onderteken de aanstiplijst met de deskundige.
• Vraag wanneer je het ondertekende EPC ontvangt.

Wat controleer je vóór compromis en akte?

• Het certificaat hoort bij de verkochte woning of het appartement.
• Het EPC is vanaf 2019 opgemaakt en nog geldig.
• Advertenties tonen de juiste score of het label en de identificatie.
• Bij label E of F is de renovatieverplichting vermeld.
• Kandidaten kregen tijdig inzage in het volledige EPC.
• Makelaar, koper en notaris gebruiken hetzelfde actuele document.
• Het originele EPC wordt aan de koper bezorgd.

Welke officiële bronnen ondersteunen deze gids?

De verplichting, advertentiegegevens, geldigheid, procedure en renovatietermijn zijn gecontroleerd bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap en Vlaanderen.be.

• Vlaanderen.be over het EPC bij overdracht of verhuur
• Vlaanderen.be over verplichte EPC-informatie in advertenties
• Vlaanderen.be over het EPC van een residentiële gebouweenheid
• Vlaanderen.be over het plaatsbezoek en bewijsstukken
• Vlaanderen.be over de renovatieverplichting voor woningen
• EPC-pedia met de actuele regelgeving

Deze pagina geeft algemene informatie voor Vlaanderen. Laat het vereiste EPC-type en de toepassing op jouw woning en overdracht controleren door een erkend energiedeskundige type A en je notaris.