Elektriciteitskeuring bij verkoop: regels, attest en afkeuring

Wat moet je eerst weten over de elektriciteitskeuring?

De juiste procedure hangt af van de installatiedatum, eerdere controles, het beschikbare dossier en eventuele wijzigingen. Deze samenvatting voorkomt dat iedere verkoop automatisch als dezelfde 18-maandenprocedure wordt behandeld.

1. Wat is een elektriciteitskeuring bij verkoop precies?

Een elektriciteitskeuring is een controle waarbij een erkend controleorganisme nagaat of een huishoudelijke installatie voldoet aan Boek 1 van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, afgekort AREI. Na het plaatsbezoek ontvangt de eigenaar een positief of negatief controleverslag.

Wat is het AREI?

Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties bevat de Belgische veiligheidsvoorschriften voor elektrische installaties. Boek 1 behandelt installaties op laagspanning en zeer lage spanning en bevat ook de regels voor huishoudelijke installaties.

De FOD Economie beschrijft de soorten controles van huishoudelijke elektrische installaties. Een verkoopbezoek is slechts één controletype naast de gelijkvormigheidscontrole vóór ingebruikname en de periodieke controle.

Is een keuringsattest hetzelfde als een gelijkvormigheidsverslag?

In dagelijks taalgebruik worden keuringsattest, controleverslag en gelijkvormigheidsverslag vaak door elkaar gebruikt. Juridisch is vooral het type controle en de conclusie op het officiële verslag belangrijk.

Controleer daarom de titel, datum, betrokken installatie, vastgestelde inbreuken en opgelegde vervolgtermijn. Een oud positief verslag van een andere eenheid of een gedeeltelijke uitbreiding dekt niet automatisch de volledige verkochte installatie.

2. Wanneer is een elektriciteitskeuring verplicht bij verkoop?

Het specifieke controlebezoek bij verkoop is verplicht voor oude huishoudelijke installaties waarvoor na 1 oktober 1981 geen of geen volledig gelijkvormigheidsonderzoek plaatsvond. De regel geldt bij de verkoop van een volledige wooneenheid zoals een huis of appartement.

Welke verkopen vallen onder het specifieke verkoopbezoek?

Afdeling 8.4.2 van Boek 1 behandelt verkopen onder levenden van de volle eigendom van het geheel van de woning. De officiële FAQ voor notarissen en de vastgoedsector noemt onder meer verkoop uit de hand, ruiling en openbare verkoop.

Een gedeeltelijke verkoop, verkoop van alleen vruchtgebruik of naakte eigendom en bepaalde situaties van onverdeeldheid vallen niet automatisch onder dezelfde bepaling. Laat de concrete eigendomsoverdracht daarom door de notaris kwalificeren.

Wanneer hoeft een volledig gekeurde installatie niet opnieuw voor verkoop gekeurd te worden?

Voor een installatie die vanaf 1 oktober 1981 werd uitgevoerd of volledig werd aangepast en gekeurd, hoeft niet louter door de verkoop een nieuw specifiek verkoopbezoek plaats te vinden. De verkoper moet wel een volledig, conform en nog geldig installatiedossier overdragen.

Is de 25-jarige termijn verstreken, ontbreekt het dossier of werd een belangrijke wijziging niet gekeurd, dan is een nieuw controlebezoek nodig. Ga dus niet alleen af op het bouwjaar van de woning.

3. Wat is het verschil tussen een oude en nieuwere installatie?

Een oude installatie is voor de verkoopregels niet simpelweg iedere installatie in een oud huis. Het gaat om een installatie of oud gedeelte van vóór 1 oktober 1981 dat nadien niet volledig aan een gelijkvormigheidscontrole werd onderworpen.

Welke route geldt voor een oude installatie?

De verkoper laat tussen de verkoopovereenkomst en de authentieke akte een controlebezoek uitvoeren. Het verslag wordt bij de akte aan de koper overhandigd en de datum van het bezoek wordt in de akte vermeld.

Is het verslag negatief, dan hoeft de verkoper de installatie voor de verkoop niet automatisch conform te maken. De koper neemt vanaf de akte de specifieke verplichtingen en de termijn van 18 maanden over.

Welke route geldt voor een installatie vanaf 1 oktober 1981?

Een installatie die na 1 oktober 1981 werd uitgevoerd of volledig aangepast, wordt geacht eerder volledig gekeurd te zijn. De verkoper draagt het complete dossier met schema's, plannen en controleverslagen over.

Ontbreekt dat dossier of is het niet meer conform, dan laat de verkoper een nieuw controlebezoek uitvoeren om het dossier opnieuw te vervolledigen. Bij een negatief resultaat geldt hier niet automatisch dezelfde 18-maandenregel als bij het specifieke verkoopbezoek van een oude installatie.

Wat als oud en nieuw door elkaar lopen?

Een woning kan een oud deel bevatten en later uitgebreide kringen, zonnepanelen, een laadpunt of een vervangen verdeelbord hebben. De toepasselijke controle hangt dan af van wat volledig werd gekeurd en welke bewijsstukken beschikbaar zijn.

Meld alle grote wijzigingen bij de offerteaanvraag. Het erkende organisme bepaalt op basis van het dossier en de feitelijke installatie welk controletype nodig is.

4. Welke uitzondering geldt bij volledige renovatie of afbraak?

Bij een oude installatie kan het controlebezoek bij verkoop achterwege blijven wanneer koper en verkoper overeenkomen dat de volledige installatie wordt vernieuwd of de woning wordt afgebroken. Dit is een formele procedure, geen losse intentie van de koper.

Welke voorwaarden gelden voor de afspraak?

Het akkoord moet in de authentieke akte worden vermeld. De koper informeert na de akte zo snel mogelijk de Algemene Directie Energie van de FOD Economie over datum, adres en de keuze voor afbraak of volledige renovatie.

Bij volledige renovatie moet de nieuwe installatie vóór ingebruikname aan een gelijkvormigheidscontrole worden onderworpen. De koper bezorgt het nieuwe verslag aan de Algemene Directie Energie om het dossier af te ronden.

Is een gedeeltelijke renovatie voldoende voor de uitzondering?

Nee, de uitzondering gaat over een volledige renovatie van de elektrische installatie of afbraak van de wooneenheid. Een paar nieuwe kringen, een ander verdeelbord of gedeeltelijke aanpassing is niet hetzelfde.

Gebruik deze route alleen als de plannen en akte werkelijk overeenkomen. Zolang een bestaande installatie tijdens werken in dienst blijft, blijft de koper verantwoordelijk voor de veiligheid ervan.

5. Wie mag de elektriciteitskeuring uitvoeren?

Alleen een controleorganisme dat door de FOD Economie erkend is voor elektrische installaties mag het officiële controleverslag opstellen. Kies uit de actuele lijst van erkende controleorganismen.

Wat is het verschil tussen elektricien en controleorganisme?

Een elektricien kan schema's opstellen, onderdelen vervangen en de installatie voorbereiden of herstellen. Het erkende controleorganisme beoordeelt onafhankelijk of de installatie aan het AREI voldoet.

Laat bij voorkeur niet pas op de keuringsdag uitzoeken dat schema's ontbreken. Een voorbereidende technische controle door een elektricien kan nuttig zijn, maar vormt geen vervanging voor het officiële verslag.

Mag je na een negatieve controle van organisme veranderen?

Dat hangt af van het controletype. Na een negatief specifiek verkoopbezoek van een oude installatie mag de koper voor het nieuwe volledige bezoek binnen 18 maanden een erkend organisme naar keuze nemen.

Worden bij dat nieuwe bezoek opnieuw inbreuken gevonden, dan moet het aanvullende bezoek normaal door hetzelfde organisme gebeuren. Bij een negatief periodiek bezoek geldt eveneens dat hetzelfde organisme de opheffing van de inbreuken controleert.

6. Hoe verloopt de elektriciteitskeuring stap voor stap?

De procedure loopt van dossiercontrole en toegankelijkheid naar metingen, visuele controle, verslag en eventuele herkeuring. De eigenaar zorgt dat de keurder de installatie veilig en volledig kan beoordelen.

Hoe lang duurt de keuring?

Er bestaat geen uniforme duurtijd voor iedere installatie. Omvang, aantal verdeelborden, bereikbaarheid, volledigheid van schema's en complexiteit bepalen hoeveel tijd de controle en rapportering vragen.

Vraag afzonderlijk naar bezoekduur en oplevering van het verslag. Een snelle afspraak is niet hetzelfde als een volledig dossier dat tijdig voor de authentieke akte beschikbaar is.

Moet de stroom tijdens de controle worden onderbroken?

Voor bepaalde controles en metingen kan de installatie tijdelijk spanningsloos moeten worden gemaakt. Bespreek dit vooraf als er bewoners, thuiswerk, medische apparatuur, een alarmsysteem of kritieke toestellen aanwezig zijn.

De keurder bepaalt de veilige werkwijze op locatie. Zorg dat borden en onderdelen bereikbaar zijn en meld vooraf bijzondere installaties zoals zonnepanelen, batterijen, laadpunten of thuisautomatisering.

7. Welke documenten heb je nodig?

Leg minstens de eendraadschema's, situatieplannen en indien beschikbaar de EAN-code van de aansluiting voor. Het volledige installatiedossier bevat ook controleverslagen en informatie over latere wijzigingen.

Wat staat op een eendraadschema?

Een eendraadschema toont de elementaire stroombanen, hun verbindingen en de belangrijkste kenmerken van leidingen, differentieelschakelaars, beveiligingen, stopcontacten, lichtpunten en vaste toestellen.

Het schema maakt de elektrische structuur leesbaar zonder iedere draad afzonderlijk te tekenen. Voor oude installaties zijn onder bepaalde voorwaarden vereenvoudigde schema's toegestaan, maar ontbreken ze volledig, dan kan dat tot inbreuken leiden.

Wat staat op een situatieplan?

Het situatieplan toont waar verdeelborden, aftakdozen, schakelaars, contactdozen, lichtpunten, vaste toestellen en bronnen zich in de woning bevinden. Het moet de werkelijke toestand weergeven.

Een contactdoos toevoegen of materiaal vervangen kan ook een actualisering van het situatieplan vragen. Bewaar daarom niet alleen het oorspronkelijke plan, maar ook beschrijvingen van latere kleine wijzigingen.

Wat bevat het volledige installatiedossier?

8. Wat controleert de keurder?

De keurder vergelijkt de installatie en documenten met de veiligheidsvoorschriften van Boek 1 van het AREI. De controle omvat visuele vaststellingen, metingen en beproevingen die bij het controletype horen.

Welke veiligheidsdelen komen aan bod?

• algemene toestand en bereikbaarheid van verdeelborden;
• bescherming tegen elektrische schokken en overstroom;
• aardingsinstallatie en beschermingsgeleiders;
• differentieelstroominrichtingen;
• zekeringen en automaten afgestemd op leidingen;
• stopcontacten, schakelaars, lichtpunten en vaste toestellen;
• overeenstemming met eendraadschema en situatieplan;
• bijzondere bronnen zoals zonnepanelen of batterijen;
• zichtbare beschadiging, los materiaal en onveilige verbindingen.

Wat controleert de keurder niet als verborgen gebrek?

Een elektrische controle is geen volledige destructieve inspectie van iedere leiding in muur of vloer. De keurder beoordeelt wat volgens het AREI en het gekozen controletype visueel, via documenten en metingen kan worden vastgesteld.

Een positief verslag is dus geen garantie dat nooit een defect kan ontstaan. De eigenaar en gebruiker blijven verantwoordelijk om de installatie veilig te gebruiken en wijzigingen correct te laten uitvoeren.

9. Wat kost een elektriciteitskeuring in 2026?

Er bestaat geen uniform wettelijk consumententarief voor iedere elektriciteitskeuring. Het erkende organisme bepaalt de prijs op basis van controletype, installatie, bereikbaarheid, verplaatsing en eventuele bijkomende eenheden.

Welke factoren beïnvloeden de prijs?

De belangrijkste prijsfactoren zijn het aantal verdeelborden, de omvang van de installatie, woningtype, aanwezigheid van schema's, zonnepanelen of andere bronnen, verplaatsing en de snelheid waarmee het verslag nodig is.

Ontbrekende schema's kunnen aparte kosten voor een elektricien veroorzaken. Een herkeuring na herstel is eveneens een afzonderlijke dienst, tenzij de offerte uitdrukkelijk anders vermeldt.

Wat moet in een bruikbare offerte staan?

De aparte prijsgids legt de scope en vergelijkingspunten verder uit bij de kosten van een elektriciteitskeuring.

10. Hoe lang is een elektrisch keuringsverslag geldig?

Na een positieve controle geldt voor een vaste huishoudelijke installatie normaal een periodieke controle om de 25 jaar. Belangrijke wijzigingen, uitbreidingen of een onvolledig dossier kunnen eerder een nieuwe controle vereisen.

Wanneer begint de termijn van 25 jaar?

De periodiciteit volgt op de controle waarbij de gelijkvormigheid van de installatie werd vastgesteld. De concrete datum staat op het positieve verslag.

Bewaar het verslag samen met de goedgekeurde schema's. Het erkende organisme houdt zelf vijf jaar een kopie bij, waardoor zeer oude verloren documenten niet altijd opnieuw opvraagbaar zijn.

Wanneer is eerder een nieuwe controle nodig?

Een belangrijke wijziging of uitbreiding moet vóór ingebruikname worden gekeurd. Voorbeelden zijn het toevoegen van een stroombaan of een niet-identieke vervanging van een verdeelbord.

Ook een verstreken verslag, verloren of onvolledig dossier en twijfel over een niet-gekeurde uitbreiding kunnen een nieuw bezoek noodzakelijk maken. Laat het organisme bepalen welk controletype past.

11. Wat betekent een positief of negatief verslag?

Een positief verslag bevestigt dat bij de uitgevoerde controle geen inbreuken werden vastgesteld die de gelijkvormigheid verhinderen. Een negatief verslag vermeldt de vastgestelde inbreuken en de toepasselijke vervolgprocedure.

Kan je verkopen met een negatief verslag?

Ja, bij het specifieke controlebezoek van een oude installatie kan de verkoop met een negatief verslag doorgaan. De verkoper overhandigt het verslag bij de authentieke akte en de koper neemt de herstelverplichting over.

Een afkeuring zegt niet automatisch hoeveel herstel kost. Het aantal inbreuken, bereikbaarheid, ouderdom, ontbrekende schema's en nood aan vervanging bepalen het renovatiebudget. De koper kan dit meenemen in bod en voorwaarden.

Mag je wachten met een gevaarlijke situatie?

Nee. Een hersteltermijn betekent niet dat een installatie gedurende die volledige periode onveilig in dienst mag blijven. Eigenaar of gebruiker moet passende maatregelen nemen zodat vastgestelde inbreuken geen gevaar vormen voor personen en goederen.

Laat risico's zoals blootliggende geleiders, onvoldoende bescherming of brandgevaar onmiddellijk door een vakbekwame elektricien beoordelen. Schakel onveilige delen uit wanneer dat wordt geadviseerd.

12. Wie moet een afgekeurde installatie in orde brengen?

Wie moet herstellen en binnen welke termijn hangt af van het controletype. De bekende termijn van 18 maanden geldt specifiek na een negatief verkoopbezoek van een oude installatie.

Wanneer krijgt de koper 18 maanden?

Bij een negatief controlebezoek in het kader van de verkoop van een oude installatie informeert de koper het oorspronkelijke controleorganisme over identiteit en datum van de akte. Vanaf die akte heeft de koper 18 maanden om de installatie in orde te brengen en een nieuw volledig bezoek te laten uitvoeren.

Voor dat nieuwe bezoek mag de koper een erkend controleorganisme naar keuze nemen. Is het nieuwe verslag opnieuw negatief, dan volgt een bijkomende termijn van maximaal 12 maanden en controleert normaal hetzelfde organisme de herstellingen.

Wanneer geldt maximaal 12 maanden?

Een termijn van maximaal 12 maanden geldt onder meer na een negatief periodiek bezoek en bij een negatief bezoek om een ontbrekend dossier van een nieuwere installatie te vervolledigen. De inbreuken moeten worden verholpen en een aanvullend bezoek volgt bij hetzelfde organisme.

Maak in de verkoopakte duidelijke afspraken wanneer de koper de verantwoordelijkheid voor een lopend dossier overneemt. Een verlenging is geen automatisme en moet bij de Algemene Directie Energie worden aangevraagd.

Wat gebeurt er bij doorverkoop binnen de 18 maanden?

Volgens de FOD Economie kan een recent verkoopverslag onder voorwaarden worden overgedragen wanneer de woning binnen de termijn opnieuw wordt verkocht. De installatie mag niet gewijzigd zijn en het verslag moet minder dan vijf jaar oud zijn.

De nieuwe koper krijgt dan vanaf de nieuwe authentieke akte een nieuwe termijn van 18 maanden. Meld de doorverkoop en identiteit van de nieuwe koper aan het oorspronkelijke controleorganisme.

Meer aandachtspunten voor budget, bod en herkeuring staan bij een woning kopen met afgekeurde elektriciteit.

13. Welke rol heeft de notaris bij de verkoop?

De notaris verwerkt in de authentieke akte welk controleverslag werd overhandigd, wanneer het controlebezoek plaatsvond en welke afspraken koper en verkoper maken over de elektrische installatie.

Wanneer moet de verkoper het bezoek plannen?

Voor het specifieke verkoopbezoek van een oude installatie vermeldt de FOD Economie de periode tussen verkoopovereenkomst en authentieke akte. Het verslag moet uiterlijk bij de akte aan de koper worden overhandigd.

Praktisch is eerder plannen vaak verstandiger. Een negatief verslag kan invloed hebben op onderhandelingen, krediet, renovatiebudget en afspraken over toegang of herstel.

Welke documenten gaan naar de koper?

Bezorg niet alleen de laatste pagina van het verslag. Draag het volledige installatiedossier over, met eendraadschema's, situatieplannen, alle relevante controleverslagen, wijzigingen en technische documentatie.

Stem dit af met de andere verplichtingen bij de verkoop van een huis, zoals EPC, bodemattest, asbestattest en eventuele documenten over een mazouttank.

14. Hoe werkt de keuring bij een appartement?

De huishoudelijke installatie van het privatieve appartement wordt afzonderlijk beoordeeld van de gemeenschappelijke delen en technische lokalen van het appartementsgebouw. Die gemeenschappelijke delen gelden volgens het AREI als niet-huishoudelijke installatie.

Welk verslag hoort bij het verkochte appartement?

Controleer het busnummer, de privatieve verdeelborden en de installatie die uitsluitend de wooneenheid bedient. Een verslag voor de gang, lift of gemeenschappelijke stookplaats vervangt het private verslag niet.

Vraag bij twijfel aan syndicus en erkend organisme hoe meters, kelderberging, garage, zonnepanelen en laadpunten zijn toegewezen. De feitelijke elektrische afbakening is belangrijker dan alleen het postadres.

Wie beheert de gemeenschappelijke installatie?

De vereniging van mede-eigenaars of gebouwbeheerder beheert doorgaans het dossier van de gemeenschappelijke en technische delen. Voor een niet-huishoudelijke installatie geldt geen identiek verkoopbezoek als voor een oude wooneenheid.

De verkoper van een appartement bezorgt wel de relevante informatie van de mede-eigendom aan de koper. Controleer daarom zowel het privatieve dossier als de beschikbare gemeenschappelijke verslagen.

15. Welke fouten moet je vermijden bij de keuring?

De grootste fouten zijn iedere verkoop als dezelfde 18-maandenprocedure behandelen, een onvolledig dossier overdragen en pas vlak voor de akte een organisme zoeken.

Wat doe je als het oude verslag verloren is?

Vraag eerst een kopie aan het erkende organisme dat de controle uitvoerde. Organismen bewaren hun kopie vijf jaar, waardoor een zeer oud verslag mogelijk niet meer beschikbaar is.

Kan het dossier niet volledig of conform worden gereconstrueerd, dan is bij een nieuwere installatie een nieuw controlebezoek nodig om het dossier te vervolledigen. Wacht niet tot de akte om dit vast te stellen.

16. Hoe pas je de regels toe in drie praktijksituaties?

De juiste verkooproute volgt uit het dossier en de installatiegeschiedenis. Deze voorbeelden tonen waarom de conclusie niet alleen van de leeftijd van het huis afhangt.

Wat doe je bij een woning uit 1965 zonder enig verslag?

Behandel de installatie als oude installatie waarvoor geen volledig later gelijkvormigheidsonderzoek aantoonbaar is. De verkoper stelt een erkend organisme aan voor het specifieke controlebezoek bij verkoop.

Is het verslag negatief, dan kan de verkoop doorgaan en krijgt de koper vanaf de authentieke akte 18 maanden voor herstel en een nieuw volledig controlebezoek.

Wat doe je bij een woning uit 2004 met volledig positief dossier?

Controleer de datum van het positieve verslag, de 25-jarige periodiciteit en of er geen belangrijke niet-gekeurde uitbreiding plaatsvond. Is het dossier volledig, actueel en geldig, dan hoeft louter door de verkoop niet automatisch een nieuw specifiek verkoopbezoek te gebeuren.

Draag schema's, plannen, controleverslagen en informatie over wijzigingen volledig aan de koper over.

Wat doe je bij een appartement met verloren schema's en zonnepanelen?

Laat bepalen welke installatie privatief is, welke delen gemeenschappelijk zijn en of de zonnepanelen in het individuele of gemeenschappelijke dossier horen. Een nieuw bezoek kan nodig zijn om het privatieve dossier te vervolledigen.

Laat schema's vóór de controle actualiseren en meld alle bronnen. Bij een negatief bezoek voor het ontbrekende dossier kan een termijn van maximaal 12 maanden gelden, niet automatisch de 18 maanden van een oud verkoopbezoek.

17. Welke checklist gebruik je voor de verkoop?

Een goede checklist bepaalt eerst het controletype, maakt daarna het dossier volledig en volgt ten slotte de juiste conclusie en termijn op.

Wat controleer je vóór de offerte?

• Zoek het recentste elektrische controleverslag.
• Controleer datum, conclusie en type controle.
• Bepaal of de installatie of een deel van vóór 1 oktober 1981 dateert.
• Noteer belangrijke wijzigingen, uitbreidingen, zonnepanelen en laadpunten.
• Verzamel eendraadschema's, situatieplannen en EAN-code.
• Controleer of het controleorganisme erkend is.
• Vraag totaalprijs, scope, bezoekdatum en oplevering schriftelijk.

Wat bereid je voor het plaatsbezoek voor?

• Maak verdeelborden, meter en aardingsonderbreker bereikbaar.
• Zorg voor veilige toegang tot alle betrokken ruimtes.
• Leg eerdere verslagen en technische documentatie klaar.
• Controleer of schema's de werkelijke toestand tonen.
• Meld bijzondere of tijdelijk buiten dienst gestelde installaties.
• Bespreek een mogelijke korte stroomonderbreking.

Wat controleer je vóór de authentieke akte?

• Het verslag hoort bij de juiste wooneenheid en installatie.
• Datum, conclusie en vervolgtermijn zijn duidelijk.
• De koper ontving het volledige verslag en installatiedossier.
• Overhandiging en controledatum staan correct in de akte.
• Bij volledige renovatie of afbraak staat het akkoord in de akte.
• Bij afkeuring is duidelijk wie herstelt en welk controletype volgt.
• Gevaarlijke situaties zijn onmiddellijk veiliggesteld.

Welke officiële bronnen ondersteunen deze gids?

Het toepassingsgebied, de documenten, controleorganismen en hersteltermijnen zijn gecontroleerd bij de Federale Overheidsdienst Economie.

• FOD Economie over soorten controles van huishoudelijke installaties
• FOD Economie over documenten en het installatiedossier
• FOD Economie met de FAQ voor notarissen en vastgoedsector
• FOD Economie met erkende controleorganismen
• FOD Economie met het actuele AREI

Deze pagina geeft algemene informatie voor België. Laat het vereiste controletype en de toepassing op jouw installatie en verkoop bevestigen door een erkend controleorganisme en je notaris.