Schenking onroerend goed: kosten en schenkbelasting
Schenking onroerend goed in Vlaanderen: schenkbelasting in schijven, notariskosten, verplichte attesten, vruchtgebruik en de wijzigingen in 2026.
Een schenking van onroerend goed brengt in Vlaanderen schenkbelasting mee die in schijven wordt berekend: in rechte lijn en tussen partners van 3% tot 27%, voor andere personen van 10% tot 40%. Deze gids legt uit wat een schenking precies is, hoe het proces stap voor stap verloopt, welke tarieven en documenten van toepassing zijn, wat een schenking inclusief notaris kost, hoe schenken met vruchtgebruik werkt, waarom families kiezen voor schenken in plaats van erven, hoe schenken in schijven de belasting verlaagt, welke rol een vastgoedmakelaar speelt, wat er in 2026 wijzigt en wanneer een schenking minder gunstig is.
Wat is een schenking onroerend goed?
Een schenking van onroerend goed is een overdracht waarbij je tijdens je leven een woning, appartement, grond of ander vastgoed kosteloos aan iemand anders geeft. De overdracht van onroerend goed moet altijd via een notariële akte verlopen, waarna schenkbelasting verschuldigd is aan de Vlaamse Belastingdienst.
Een schenking verschilt van een erfenis doordat ze bij leven gebeurt en onherroepelijk is zodra de begiftigde ze aanvaardt. Je kunt voorwaarden of lasten koppelen aan de schenking, bijvoorbeeld het behoud van vruchtgebruik of een lijfrente.
Hoe verloopt het proces van een schenking onroerend goed stap voor stap?
Het proces verloopt via de notaris in een aantal opeenvolgende stappen. De stappen zijn hieronder opgesomd.
- Bepaal de waarde van het onroerend goed, eventueel met een schatting.
- Verzamel de verplichte attesten en documenten.
- De notaris stelt de schenkingsakte op.
- De begiftigde aanvaardt de schenking in de akte.
- De notariële akte wordt verleden en ondertekend.
- De akte wordt geregistreerd en de schenkbelasting wordt berekend en betaald.
Welke tarieven gelden voor schenkbelasting bij schenking onroerend goed?
De schenkbelasting op onroerend goed in Vlaanderen wordt progressief berekend in schijven, waarbij het tarief afhangt van de verwantschap tussen schenker en begiftigde. In rechte lijn en tussen partners lopen de tarieven van 3% tot 27%, voor alle andere personen van 10% tot 40%.
| Schijf | Rechte lijn en partners | Andere personen |
|---|---|---|
| tot 150.000 euro | 3% | 10% |
| 150.000 tot 250.000 euro | 9% | 20% |
| 250.000 tot 450.000 euro | 18% | 30% |
| vanaf 450.000 euro | 27% | 40% |
Elke schijf wordt afzonderlijk belast, dus alleen het deel boven een grens valt in het hogere tarief. Onder rechte lijn vallen onder meer schenkingen tussen ouders en kinderen.
Welke documenten zijn verplicht bij een schenking onroerend goed?
Bij een schenking van onroerend goed gelden grotendeels dezelfde verplichte attesten als bij een verkoop. De verplichte documenten zijn hieronder opgesomd.
- Een geldig EPC (energieprestatiecertificaat).
- Een keuringsattest van de elektrische installatie.
- Een asbestattest voor gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger.
- Een bodemattest van OVAM.
- De eigendomstitel en het kadastrale uittreksel.
- De stedenbouwkundige inlichtingen.
Het asbestattest is in Vlaanderen verplicht bij de overdracht van gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger, dus ook bij een schenking. Het wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige, geregistreerd bij OVAM en is geldig tot 10 jaar.
Wat kost een schenking onroerend goed inclusief notaris?
De totale kost van een schenking bestaat uit de schenkbelasting, het ereloon van de notaris en de kosten voor de verplichte attesten. De schenkbelasting is meestal de grootste post en hangt af van de waarde en de verwantschap.
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd, progressief en bedraagt ongeveer 1% plus 21% btw, met daarbovenop aktekosten. De prijs van de attesten hangt af van het type woning en verschilt per aanbieder, dus vraag telkens meerdere offertes. Ter indicatie, zonder wettelijk tarief:
- EPC: ongeveer 125 tot 270 euro.
- Elektriciteitskeuring: ongeveer 150 tot 200 euro, met een toeslag per bijkomende meter.
- Asbestattest: gemiddeld 500 tot 550 euro voor een gezinswoning en 400 tot 450 euro voor een appartement, met totale marktprijzen van 350 tot 900 euro afhankelijk van woningtype, complexiteit en aantal staalnames. Dat bedrag is inclusief de OVAM-retributie van 59 euro.
- Bodemattest: OVAM-retributie van 67 euro per perceel plus 5 euro platformretributie, sinds 2026 via het Vastgoedinformatieplatform.
Hoe werkt een schenking onroerend goed met vruchtgebruik?
Bij een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik geef je de blote eigendom van het onroerend goed weg, maar behoud je zelf het recht om het te gebruiken of de huurinkomsten te ontvangen. Bij je overlijden dooft het vruchtgebruik uit en wordt de begiftigde volle eigenaar, zonder dat daarop nog erfbelasting verschuldigd is.
Deze techniek laat ouders toe hun woning te schenken terwijl ze er blijven wonen of de huur blijven innen. De schenkbelasting wordt bij een schenking met vruchtgebruik berekend op de waarde van de volle eigendom.
Waarom kiezen families voor schenking onroerend goed in plaats van erfenis?
Families kiezen voor een schenking omdat de schenkbelasting in schijven vaak lager uitvalt dan de erfbelasting op hetzelfde vastgoed en omdat je bij leven de overdracht zelf regelt. Zo kun je vermogen gespreid en gepland doorgeven en discussies bij de erfenis vermijden.
Een schenking geeft ook meer zekerheid over wie wat krijgt en tegen welke voorwaarden. Wel is een schenking onherroepelijk, terwijl je een testament nog kunt aanpassen.
Schenken of laten erven?
Kies voor schenken als je bij leven zekerheid en controle wilt, de tarieven in schijven wilt benutten en het vastgoed niet meer zelf nodig hebt (eventueel met behoud van vruchtgebruik). Kies voor laten erven als je flexibel wilt blijven en de woning volledig zelf wilt houden. Laat je in beide gevallen door een notaris begeleiden.
Hoe kan schenking onroerend goed in schijven belasting verlagen?
Schenken in schijven verlaagt de belasting doordat je telkens opnieuw in de laagste tariefschijf begint, op voorwaarde dat er minstens 3 jaar tussen elke schenking zit. Zonder die tussentijd van 3 jaar worden de schenkingen samengeteld en beland je sneller in een hoger tarief.
Door een woning bijvoorbeeld in delen te schenken over meerdere jaren, benut je meermaals de laagste schijf van 3%. De notaris kan berekenen of gespreid schenken in jouw situatie voordeliger is.
Welke rol speelt een vastgoedmakelaar bij schenking onroerend goed?
Een vastgoedmakelaar speelt vooral een rol bij het correct waarderen van het onroerend goed dat je wilt schenken. Een realistische waarde is belangrijk omdat de schenkbelasting op die waarde wordt berekend.
Een te lage aangegeven waarde kan leiden tot een herziening door de Vlaamse Belastingdienst. Een onderbouwde schatting helpt zowel de schenkbelasting correct te bepalen als latere discussies te vermijden.
Wil je weten wat je woning waard is voordat je ze schenkt? Vraag via ons formulier vrijblijvend een schatting en offertes aan bij erkende vastgoedmakelaars in jouw regio, zodat je de schenkbelasting op een correcte waarde berekent.
Welke wetswijzigingen beïnvloeden schenking onroerend goed in 2026?
Vanaf 1 januari 2026 wordt residentieel vastgoed grotendeels uitgesloten van het gunstregime voor familiale ondernemingen. De uitzondering geldt enkel voor ondernemingen met minstens 75% van hun omzet uit residentieel vastgoed en met minstens één voltijdse werknemer gedurende drie jaar.
Wie vastgoed via een vennootschap wilde schenken tegen een gunsttarief, moet dit vanaf 2026 opnieuw evalueren. Laat je hierover door een notaris of adviseur informeren, want de voorwaarden zijn strikt.
Wanneer is een schenking onroerend goed minder gunstig?
Een schenking is minder gunstig wanneer je het onroerend goed op korte termijn zelf nog nodig hebt of wanneer je later van gedachten kunt veranderen, want een schenking is onherroepelijk. Ook bij vastgoed met een hoge waarde kan de schenkbelasting in de hogere schijven fors oplopen.
Daarnaast kan een schenking gevolgen hebben voor bepaalde uitkeringen of tegemoetkomingen van de begiftigde. Weeg de fiscale voordelen daarom af tegen je persoonlijke situatie en laat je begeleiden door een notaris.
Waar controleer je actuele regels en beroepsgegevens?
Actuele regels en beroepsgegevens controleer je bij de bevoegde overheid of officiële beroepsorganisatie. De volgende primaire bronnen sluiten aan bij dit onderwerp:
Welke volgende stap past bij dit onderwerp?
Wanneer dit onderwerp meespeelt bij een geplande verkoop, helpt het volledige stappenplan voor een woning verkopen om documenten, timing en begeleiding samen te plannen.
Veelgestelde vragen
Kun je een schenking van onroerend goed nog herroepen?
Een schenking is in principe onherroepelijk zodra de begiftigde ze aanvaardt en de notariële akte is verleden. Enkel bij een schenking tussen echtgenoten buiten het huwelijkscontract of bij wettelijk voorziene uitzonderingen kan herroeping mogelijk zijn.
Kun je onroerend goed schenken aan een minderjarig kind?
Ja, je kunt onroerend goed schenken aan een minderjarig kind, maar de aanvaarding gebeurt door de wettelijke vertegenwoordiger. Voor bepaalde handelingen is een machtiging van de vrederechter nodig.
Kan een schenking gecombineerd worden met een lening of last?
Ja, een schenking kan gepaard gaan met lasten, bijvoorbeeld een lijfrente of de verplichting een openstaande lening over te nemen. Die last beïnvloedt de waarde waarover schenkbelasting wordt berekend.
Moet de begiftigde de schenking uitdrukkelijk aanvaarden?
Ja, een schenking komt pas tot stand als de begiftigde ze aanvaardt. Bij een notariële schenking van onroerend goed gebeurt die aanvaarding in de akte zelf.
Waarom worden schenkingen soms in schijven gedaan?
Schenkingen in schijven met minstens 3 jaar tussen elke schenking laten toe telkens opnieuw in de laagste tariefschijf te starten. Schenkingen binnen 3 jaar tussen dezelfde partijen worden samengeteld voor het tarief.