Asbestattest en de rol van de notaris bij verkoop
Wat de notaris controleert rond het asbestattest bij verkoop, wanneer het verplicht is, geldigheid tot 10 jaar en wat er gebeurt zonder attest.
De notaris controleert bij de verkoop van een woning of de verkoper een geldig asbestattest aan de koper heeft bezorgd. In Vlaanderen is dat attest verplicht bij de verkoop van gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger, sinds 23 november 2022. Deze gids legt uit wat de notaris precies nakijkt, wanneer het attest verplicht is, welke rol de notaris speelt, wanneer het beschikbaar moet zijn, hoe de opmaak verloopt, wat het kost, hoe lang het geldig is, wat er gebeurt zonder attest, en welke regels gelden voor appartementen en toekomstige verplichtingen.
Wat is een asbestattest volgens de notaris?
Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft welke materialen in een gebouw asbest bevatten. Het wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige en geregistreerd bij OVAM. De notaris beschouwt het als een verplicht stuk in het verkoopdossier van een gebouw dat gebouwd is in 2000 of eerder.
Het attest bevat onder meer de volgende gegevens. De inhoud is hieronder opgesomd.
- De locaties van asbesthoudende materialen
- Een inschatting van het risico
- Advies over beheer of verwijdering
- Een samenvattend besluit over de asbestveiligheid
Wanneer is een asbestattest verplicht bij een notaris?
Een asbestattest is verplicht bij de overdracht van gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger in Vlaanderen, sinds 23 november 2022. De notaris kijkt na of het attest aanwezig is voor hij de akte verlijdt.
Niet elke overdracht valt onder dezelfde regels. Het overzicht staat in de tabel hieronder.
| Overdracht | Asbestattest nodig |
|---|---|
| Verkoop van een woning | Ja |
| Schenking van vastgoed | Ja |
| Vestiging van vruchtgebruik | Ja |
| Erfenis | Nee |
Kleine constructies onder 20 m2 zijn vrijgesteld, tenzij ze samen met andere constructies meer dan 20 m2 vormen of deel uitmaken van een groter gebouw.
Welke rol speelt de notaris bij het asbestattest?
De notaris gaat na of de verkoper een geldig en actueel attest aan de koper heeft bezorgd voor de eigendomsoverdracht. Zo weet de koper welke asbesthoudende materialen aanwezig zijn voor hij zich bindt.
De notaris controleert enkele punten van het attest. Die controle omvat de volgende elementen.
- De datum van het attest
- De unieke code van het attest
- Het samenvattend besluit
- De geldigheidsstatus van het document
Naast het asbestattest controleert de notaris ook andere verplichte stukken, zoals het bodemattest, het EPC en het keuringsverslag van de elektrische installatie.
Wanneer moet het asbestattest beschikbaar zijn tijdens het verkoopproces?
Het asbestattest moet beschikbaar zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, dus meestal bij het compromis. De koper moet de inhoud kennen voor hij tekent.
Tussen het compromis en de notariële akte zit doorgaans 2 tot 4 maanden. Kopers vragen het attest vaak al bij een bezichtiging op, om de renovatiekosten te kunnen inschatten.
Hoe verloopt de opmaak van een asbestattest door een gecertificeerde deskundige?
De opmaak gebeurt door een gecertificeerd asbestdeskundige die het gebouw ter plaatse onderzoekt. De stappen zijn hieronder opgesomd.
- De eigenaar neemt contact op met een gecertificeerd asbestdeskundige.
- De deskundige voert een plaatsbezoek uit.
- Verdachte materialen worden visueel onderzocht.
- Waar nodig worden stalen genomen voor labo-analyse.
- De gegevens worden ingevoerd in de databank van OVAM.
- OVAM genereert het officiële attest.
Bij een verkoop volstaat meestal een niet-destructief onderzoek: de deskundige onderzoekt zichtbare materialen zonder muren of vloeren open te breken. Een destructieve inventaris, waarbij verborgen materialen worden onderzocht, is bedoeld voor renovatie of sloop.
Hoeveel kost een asbestattest bij verkoop van een woning?
De prijs varieert omdat elke deskundige zijn eigen tarief bepaalt. Voor de opmaak van het attest rekent OVAM een retributie van 59 euro aan, die de deskundige doorrekent aan de klant.
De prijs hangt af van enkele factoren. Die factoren staan in de tabel hieronder.
| Factor | Effect op de prijs |
|---|---|
| Grootte van het gebouw | Meer oppervlakte kost meer onderzoekstijd |
| Analyse van stalen | Labotests verhogen de kosten |
| Ouderdom en toestand | Oudere woningen bevatten vaker verdachte materialen |
| OVAM-retributie | 59 euro |
Hoe lang blijft een asbestattest geldig?
Een standaard asbestattest blijft geldig tot 10 jaar vanaf de datum van opmaak. De geldigheidsstatus staat op de eerste pagina van het attest.
Een nieuw attest voor hetzelfde gebouw maakt een ouder attest automatisch ongeldig. Een gewijzigde toestand van het gebouw kan het attest ook vroeger ongeldig maken.
Wat gebeurt er als er geen asbestattest beschikbaar is bij de notaris?
Zonder geldig asbestattest kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. De notaris kan de akte niet verlijden zolang het attest ontbreekt, waardoor de verkoop vertraagt.
Twijfel je of je asbestattest in orde is voor de notaris? Vraag een vrijblijvende offerte aan en laat een gecertificeerd deskundige het voor je regelen.
Welke verplichtingen gelden voor appartementen en gemeenschappelijke delen?
Bij de verkoop van een appartement is een asbestattest nodig voor het private deel. Voor de gemeenschappelijke delen geldt een aparte verplichting.
De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest voor de gemene delen beschikken. Die verplichting geldt voor elke mede-eigendom, ook als er niets verkocht wordt. Het overzicht staat in de tabel hieronder.
| Situatie | Attesten nodig |
|---|---|
| Verkoop van een appartement | 1 voor het private deel |
| Gebouw met 10 wooneenheden | 10 voor de private delen |
| Gemeenschappelijke delen | 1 apart attest |
Welke toekomstige verplichtingen gelden voor asbestattesten?
Tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw met bouwjaar 2000 of vroeger over een asbestattest beschikken, ook zonder geplande verkoop. Dat maakt deel uit van het Vlaamse beleid om asbest tegen 2040 uit gebouwen te weren.
Voor appartementsgebouwen komt de eerste tussenstap sneller: de vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen hebben.
Verkoop je binnenkort?
Verkoop je een woning van bouwjaar 2000 of vroeger, laat het attest dan opmaken voor je de verkoop start, zodat het klaar is bij het compromis. Verkoop je voorlopig niet, dan heb je nog tijd tot 2032, maar vroeg regelen vermijdt drukte en vertraging.
Meer over de timing lees je in de gids over het asbestattest bij het compromis. Voor de geldigheidsduur bekijk je de geldigheid van het asbestattest. Wil je de volledige kostprijs van de verkoop kennen, lees dan over de notariskosten bij verkoop van een huis.
Waar controleer je actuele regels en beroepsgegevens?
Actuele regels en beroepsgegevens controleer je bij de bevoegde overheid of officiële beroepsorganisatie. De volgende primaire bronnen sluiten aan bij dit onderwerp:
Welke volgende stap past bij dit onderwerp?
Wanneer dit onderwerp deel uitmaakt van een verkoopdossier, bundelt de hoofdpagina over het asbestattest de aanvraag, prijsfactoren en verplichtingen.
Veelgestelde vragen
Controleert de notaris het asbestattest?
Ja. De notaris gaat na of de verkoper een geldig asbestattest aan de koper heeft bezorgd voor de overdracht, en controleert de datum, de unieke code en de besluitvorming.
Wat gebeurt er zonder asbestattest bij de notaris?
Zonder geldig attest kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen en kan de notaris de akte niet verlijden, wat de verkoop vertraagt.
Wanneer moet het asbestattest beschikbaar zijn?
Het attest moet ten laatste beschikbaar zijn bij het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, dus meestal bij het compromis.
Hoe lang blijft een asbestattest geldig?
Een standaard asbestattest blijft geldig tot 10 jaar vanaf de datum van opmaak, tenzij de toestand van het gebouw wijzigt.
Is er een asbestattest nodig voor de gemeenschappelijke delen?
Ja. Elke vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest voor de gemene delen beschikken.