Kadastraal inkomen appartement: berekening en uitleg

Wat is het kadastraal inkomen van een appartement?

Het kadastraal inkomen van een appartement is de fictieve netto jaarhuur die de fiscus aan je woning toekent. Het is geen bedrag dat je effectief ontvangt, maar een rekenwaarde die de overheid gebruikt om onder meer de onroerende voorheffing en bepaalde belastingen te bepalen.

Welke vastgoedtypes krijgen een kadastraal inkomen?

Alle onroerende goederen in België krijgen een kadastraal inkomen. Dat geldt voor appartementen, huizen, gronden, garages en bedrijfsruimten, telkens als afzonderlijk kadastraal perceel.

Waarom gebruikt de overheid het kadastraal inkomen?

De overheid gebruikt het kadastraal inkomen als objectieve basis om vastgoed te belasten. Het dient als grondslag voor de onroerende voorheffing en speelt een rol bij de personenbelasting en bij de belasting van bepaalde huurinkomsten.

Welke instantie bepaalt het kadastraal inkomen?

De Federale Overheidsdienst Financiën, meer bepaald de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere kadaster), bepaalt en beheert het kadastraal inkomen.

Hoe wordt het kadastraal inkomen appartement berekend?

Het kadastraal inkomen van een appartement wordt berekend als de geschatte brutohuurwaarde op 1 januari 1975, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40 procent voor gebouwde onroerende goederen. Het resultaat is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen.

Wat is de berekeningsformule voor het kadastraal inkomen?

De formule vertrekt van de geschatte maandhuur in 1975. De stappen worden hieronder opgesomd.

• Bepaal de geschatte brutomaandhuur van het appartement op 1 januari 1975.
• Vermenigvuldig die met twaalf om de bruto jaarhuur te verkrijgen.
• Trek 40 procent forfaitaire kosten af voor het gebouwde onroerend goed.
• Het overblijvende bedrag is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen.

Voorbeeldberekening van een kadastraal inkomen appartement

Onderstaand voorbeeld toont de berekening met een fictieve maandhuur. De cijfers zijn louter illustratief.

Welke kenmerken van een appartement beïnvloeden het kadastraal inkomen?

Verschillende kenmerken beïnvloeden de fictieve huurwaarde en dus het kadastraal inkomen. De belangrijkste worden hieronder opgesomd.

• De bewoonbare oppervlakte van het appartement.
• De verdieping en de ligging binnen het gebouw.
• De aanwezigheid van een terras, tuin of garage.
• Het comfort en de afwerkingsgraad.
• De ligging en de omgeving van het gebouw.

Hoe wordt het kadastraal inkomen appartement geïndexeerd?

Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd door het niet-geïndexeerde bedrag te vermenigvuldigen met de indexatiecoëfficiënt van dat jaar. Zo houdt de overheid rekening met de evolutie van de levensduurte sinds 1975.

Wat is het verschil tussen niet-geïndexeerd en geïndexeerd KI?

Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen is de vaste basiswaarde uit 1975. Het geïndexeerde kadastraal inkomen is dat bedrag na vermenigvuldiging met de indexatiecoëfficiënt en is de waarde die voor de meeste belastingen wordt gebruikt.

Voorbeeld van indexering van een appartement

Onderstaand voorbeeld indexeert het niet-geïndexeerde bedrag met de coëfficiënt van 2026. De cijfers zijn illustratief.

Waarom wordt het kadastraal inkomen jaarlijks geïndexeerd?

Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd omdat de basiswaarde uit 1975 dateert. Zonder indexatie zou het bedrag niet meer overeenkomen met de huidige geldwaarde en huurmarkt.

Welke indexatiecoëfficiënt geldt voor kadastraal inkomen appartement in 2026?

De indexatiecoëfficiënt voor het kadastraal inkomen bedraagt 2,3000 in 2026. In 2025 lag die op 2,2446. Onderstaande tabel toont de recente coëfficiënten.

Waar kan je het kadastraal inkomen van een appartement terugvinden?

Je vindt het kadastraal inkomen van je appartement terug op je aanslagbiljet van de onroerende voorheffing. Je kunt het ook online raadplegen via MyMinfin, de digitale toepassing van de Federale Overheidsdienst Financiën, of opvragen bij de administratie.

Wanneer moet je het kadastraal inkomen van een appartement aangeven?

Je moet een wijziging aangeven binnen 30 dagen nadat een nieuw of verbouwd appartement in gebruik wordt genomen of nadat de werken zijn voltooid. De administratie herschat dan het kadastraal inkomen.

Welke situaties vereisen een aangifte?

Bepaalde gebeurtenissen verplichten je tot een aangifte. Die situaties worden hieronder opgesomd.

• De ingebruikname van een nieuw appartement.
• De voltooiing van verbouwingen die de huurwaarde verhogen.
• Het toevoegen of wegnemen van comfortelementen die het kadastraal inkomen beïnvloeden.

Welke termijn geldt voor aangifte?

De termijn bedraagt 30 dagen na de ingebruikname of na de voltooiing van de werken. Wie te laat aangeeft, riskeert een administratieve regularisatie.

Hoe gebeurt de aangifteprocedure?

De aangifte verloopt bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Je bezorgt de gevraagde gegevens over de wijziging, waarna de administratie het nieuwe kadastraal inkomen vaststelt en je daarvan op de hoogte brengt.

Welke renovaties verhogen het kadastraal inkomen appartement?

Renovaties die de fictieve huurwaarde structureel verhogen, kunnen het kadastraal inkomen verhogen. Het gaat om ingrepen die het comfort of de bewoonbare oppervlakte duurzaam vergroten.

Renovaties die een hogere fictieve huurwaarde veroorzaken

Bepaalde werken verhogen doorgaans het kadastraal inkomen. Die worden hieronder opgesomd.

• Het uitbreiden van de bewoonbare oppervlakte.
• Het toevoegen van een nieuwe badkamer of extra sanitair.
• Het plaatsen van centrale verwarming waar die niet aanwezig was.
• Het aanleggen van een veranda of het bijbouwen van een ruimte.

Investeringen die het KI meestal niet verhogen

Sommige investeringen verhogen het kadastraal inkomen meestal niet. Die worden hieronder opgesomd.

• Onderhoud en herstellingen zonder uitbreiding.
• Het vervangen van bestaande installaties door gelijkwaardige.
• Louter energetische ingrepen zonder wijziging van comfort of oppervlakte, afhankelijk van de situatie.

Hoe beïnvloedt het kadastraal inkomen appartement de onroerende voorheffing?

Het geïndexeerde kadastraal inkomen vormt de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. Hoe hoger het kadastraal inkomen, hoe hoger in principe de onroerende voorheffing die je jaarlijks betaalt.

Op het geïndexeerde kadastraal inkomen worden de gewestelijke basisheffing en de opcentiemen van provincie en gemeente toegepast. Daardoor kan het uiteindelijke bedrag sterk verschillen per gemeente, ook bij een gelijk kadastraal inkomen.

Wanneer kan het kadastraal inkomen appartement worden aangepast?

Het kadastraal inkomen kan worden aangepast bij een fysieke wijziging van het appartement of bij een algemene of specifieke administratieve herschatting. De verkoop op zich leidt niet tot een nieuw kadastraal inkomen.

Heeft een bescheiden appartement een lager kadastraal inkomen?

Een appartement met een lager kadastraal inkomen kan in aanmerking komen voor bepaalde verminderingen van de onroerende voorheffing. Deze regels verschillen per gewest en zijn afhankelijk van je persoonlijke situatie, zoals gezinslast.

Wat betekent het kadastraal inkomen appartement bij verkoop of aankoop?

Bij verkoop of aankoop geeft het kadastraal inkomen een indicatie van de fiscale lasten die aan het appartement verbonden zijn. Het bepaalt mee de onroerende voorheffing die de nieuwe eigenaar jaarlijks zal betalen.

Het kadastraal inkomen zegt niets over de verkoopprijs of de marktwaarde van het appartement. Voor een correcte inschatting van de waarde laat je het appartement best schatten of bereken je de waarde van de woning.

Wat moet je onthouden?

Het kadastraal inkomen van een appartement is de fictieve netto jaarhuur uit 1975 die de fiscus gebruikt als grondslag voor onder meer de onroerende voorheffing. Je berekent het geïndexeerde bedrag door het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met de indexatiecoëfficiënt, die in 2026 op 2,3000 staat. Wijzigingen door renovatie of ingebruikname geef je aan binnen 30 dagen. Voor een correcte waardebepaling bij verkoop of aankoop vergelijk je best meerdere vastgoedmakelaars.