Wat is het verschil tussen erfpacht en opstal?
Erfpacht geeft langdurig genotsrecht op grond, opstalrecht geeft eigendom van gebouwen op andermans grond. Ontdek de looptijd, kosten en gevolgen.
Het verschil tussen erfpacht en opstal ligt in het type recht dat je op een onroerend goed krijgt: erfpacht geeft het volledige genotsrecht van grond of gebouw dat eigendom blijft van een andere partij, terwijl het recht van opstal je eigenaar maakt van gebouwen of constructies op andermans grond. Beide zijn zakelijke rechten met een looptijd tot 99 jaar. Bij erfpacht geldt daarnaast een minimumduur van 15 jaar. Hieronder lees je wat elk recht precies inhoudt, hoe ze verschillen, wat de kosten zijn, hoe een bank en de verkoopwaarde erop reageren en waar je op moet letten voor de looptijd afloopt.
Wat is het verschil tussen erfpacht en opstal?
Erfpacht geeft langdurig genotsrecht op grond of gebouw dat van iemand anders blijft, opstalrecht maakt je eigenaar van de gebouwen op andermans grond. De erfpachter gebruikt de grond alsof hij er eigenaar van is en betaalt daarvoor meestal een jaarlijkse vergoeding, de canon. De opstalhouder blijft eigenaar van de constructies die hij op de grond zet, terwijl de grond zelf eigendom blijft van de grondeigenaar.
De belangrijkste verschillen zijn hieronder in een tabel samengevat.
| Kenmerk | Erfpacht | Recht van opstal |
|---|---|---|
| Aard van het recht | Ruim genotsrecht op grond of gebouw van een ander | Eigendom van gebouwen op andermans grond |
| Minimumduur | 15 jaar | Geen wettelijke minimumduur |
| Maximumduur | 99 jaar | 99 jaar |
| Vergoeding | Meestal jaarlijkse canon | Kan met of zonder vergoeding |
| Eigendom van gebouwen | Bij de grondeigenaar, tenzij anders bepaald | Bij de opstalhouder tijdens de looptijd |
Sinds de hervorming van het goederenrecht (Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek) is de maximumduur van het opstalrecht opgetrokken van 50 naar 99 jaar. Zo hangt de keuze tussen erfpacht en opstal minder af van de maximale looptijd en meer van het doel dat je voor ogen hebt.
Wat kost erfpacht of opstal aan registratierechten?
De overdracht van een erfpacht- of opstalrecht is onderworpen aan een registratierecht van 5 procent. Dat percentage geldt op de waarde van het recht en wordt via een notariële akte geregeld die geregistreerd wordt. Naast dit registratierecht betaal je het ereloon van de notaris.
De terugkerende kost is bij erfpacht meestal de jaarlijkse canon. De hoogte daarvan wordt vrij afgesproken tussen partijen en verschilt sterk per contract, dus vraag de exacte bedragen en de indexering altijd op voor je tekent. Bij een opstalrecht kan er met of zonder vergoeding gewerkt worden, afhankelijk van wat is overeengekomen.
Kan een bank een lening geven op erfpacht of opstal?
Ja, banken kunnen een hypothecaire lening verstrekken op een woning met erfpacht of opstalrecht. De bank let vooral op de resterende looptijd van het recht en wil doorgaans dat die de looptijd van de lening ruim overschrijdt. Loopt het recht af terwijl de lening nog loopt, dan is financiering lastig, want de zekerheid van de bank valt dan weg.
Heeft erfpacht invloed op de verkoopwaarde?
Ja, woningen met erfpacht worden vaak goedkoper verkocht dan vergelijkbare woningen met volle eigendom. De koper wordt immers geen eigenaar van de grond en houdt rekening met de resterende looptijd en de te betalen canon. Hoe korter de resterende looptijd, hoe groter het verschil met een woning in volle eigendom doorgaans is.
Twijfel je of een woning met erfpacht of opstal bij jouw plannen past en wat ze waard is? Vraag via het formulier een vrijblijvende inschatting bij een erkende BIV-vastgoedmakelaar in jouw regio.
Waar let je op voor de looptijd afloopt?
Let voor het einde van de looptijd op wat er met de gebouwen gebeurt en of er een vergoeding wordt betaald. De stappen om je goed voor te bereiden zijn hieronder opgesomd.
- Controleer de resterende looptijd van het recht in de akte.
- Kijk na wie bij het einde eigenaar wordt van de opgerichte gebouwen.
- Ga na of er een vergoeding (een verrekening) is voorzien bij het aflopen van het recht.
- Vraag na of het recht verlengd of hernieuwd kan worden.
- Laat de canon, de indexering en de overige verplichtingen door een notaris toelichten.
Erfpacht of opstal in jouw situatie
Gaat het om langdurig gebruik van bestaande grond of een bestaand gebouw, dan is erfpacht meestal de juiste vorm. Wil je zelf constructies oprichten en daar eigenaar van blijven, dan sluit het recht van opstal beter aan. De concrete voorwaarden, looptijd en vergoeding bepalen uiteindelijk wat voor jou het voordeligst is.
Conclusie
Het verschil tussen erfpacht en opstal bepaalt hoe de eigendom van grond en gebouwen juridisch verdeeld wordt. Erfpacht geeft langdurig gebruik van grond of gebouw van een ander, met een looptijd van 15 tot 99 jaar, terwijl het recht van opstal je tot 99 jaar eigenaar maakt van constructies op andermans grond. Beide kunnen de aankoopkost drukken, maar vragen aandacht voor de resterende looptijd, de registratierechten van 5 procent en de afspraken over vergoeding bij het aflopen van het recht. Wil je hier meer over weten, lees dan ook onze uitleg over erfpacht en over de registratierechten in Vlaanderen.
Veelgestelde vragen
Kan je een hypothecaire lening krijgen op een woning met erfpacht of opstal?
Ja, banken kunnen een hypothecaire lening toestaan voor een woning onder erfpacht of opstalrecht. De bank kijkt vooral naar de resterende looptijd van het recht en wil doorgaans dat die de looptijd van de lening ruim overschrijdt.
Wat gebeurt er als de erfpachter of opstalhouder failliet gaat?
Bij faillissement kan de curator het erfpacht- of opstalrecht verkopen. Het recht blijft bestaan omdat het een zakelijk recht is dat losstaat van de persoon die het uitoefent.
Kunnen meerdere appartementen gebouwd worden met een opstalrecht?
Ja, een opstalrecht kan gebruikt worden voor appartementsgebouwen waarbij de grond eigendom blijft van een andere partij. De opstalhouder is dan eigenaar van de constructies boven de grond.
Mag een gemeente grond via erfpacht aanbieden aan bewoners?
Ja, lokale besturen gebruiken erfpacht om woningen betaalbaar te houden. De gemeente blijft eigenaar van de grond terwijl de bewoner het huis bezit en een jaarlijkse canon betaalt.
Heeft erfpacht invloed op de verkoopwaarde van een woning?
Ja, woningen met erfpacht worden vaak goedkoper verkocht dan vergelijkbare woningen met volle eigendom, omdat de koper geen eigenaar wordt van de grond en rekening houdt met de resterende looptijd.