Wederbeleggingsvergoeding: berekening bij vervroegd aflossen

Wat is een wederbeleggingsvergoeding?

Een wederbeleggingsvergoeding is een forfaitaire schadevergoeding voor de kredietgever wanneer een hypothecair krediet vroeger wordt terugbetaald dan contractueel gepland. De bank ontvangt daardoor niet alle toekomstige intresten en moet het teruggekregen kapitaal opnieuw inzetten.

De term herbeleggingsvergoeding betekent hetzelfde. In kredietdocumenten en bankafrekeningen komen beide schrijfwijzen voor. De vergoeding is geen belasting, geen boete van de notaris en geen kost voor het schrappen van de hypotheek.

Voor een hypothecair krediet met onroerende bestemming dat door een consument is afgesloten, gelden drie belangrijke kenmerken:

1. Je hebt het recht om het krediet volledig vervroegd terug te betalen.
2. Een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling mag niet volledig worden uitgesloten.
3. De vergoeding bedraagt alleen wat het contract voorziet, met een wettelijk maximum van drie maanden intrest op het vervroegd terugbetaalde bedrag.

Wanneer betaal je een wederbeleggingsvergoeding?

Je betaalt de vergoeding wanneer je een hypothecaire lening vervroegd aflost, voor zover je kredietcontract ze voorziet en geen wettelijke uitzondering van toepassing is. De aanleiding verandert de berekeningsbasis niet: alleen het kapitaal dat werkelijk vroeger wordt terugbetaald telt mee.

Veelvoorkomende situaties zijn:

• Je verkoopt de woning en lost het volledige openstaande woonkrediet af.
• Je gebruikt spaargeld, een erfenis of een schenking om een deel van de lening vroeger af te lossen.
• Je herfinanciert de lening bij een andere bank en de nieuwe lening betaalt de oude terug.
• Je verkoopt bij een relatiebreuk en het gezamenlijke krediet wordt volledig beëindigd.

De bank kan geen vergoeding aanrekenen die nergens in de kredietovereenkomst is voorzien. Kijk daarom in de kredietakte, de algemene voorwaarden en een recente aflossingstabel voordat je zelf rekent.

Hoe bereken je de wederbeleggingsvergoeding?

Je maakt een eenvoudige maximumraming door het vervroegd terugbetaalde kapitaal te vermenigvuldigen met de jaarlijkse contractuele rentevoet en met 3/12.

Formule: vervroegd terugbetaald kapitaal x jaarlijkse rentevoet x 3 / 12

Voorbeeld: bij 180.000 euro vervroegde terugbetaling en 2,40% jaarlijkse intrest is de raming 180.000 x 0,024 x 3/12 = 1.080 euro.

Dit is het wettelijke maximum, niet automatisch het bedrag dat elke bank altijd vraagt. Het contract kan een lagere vergoeding bevatten en de kredietgever kan er in een concreet dossier geheel of gedeeltelijk van afzien. De bank gebruikt voor de definitieve afrekening de periodieke rentevoet en contractuele gegevens.

Interactieve rekenhulp

Hoeveel bedraagt je wederbeleggingsvergoeding?

Vul alleen het kapitaal in dat je vervroegd terugbetaalt en de jaarlijkse rentevoet van je woonkrediet. De calculator raamt het wettelijke maximum van drie maanden intrest.

Vervroegd terugbetaald kapitaal€Jaarlijkse rentevoet%

Eén maand intrest

€ 360

Maximaal drie maanden intrest

€ 1.080

Kapitaal plus geraamde vergoeding

€ 181.080

Dit is een indicatieve berekening. Je kredietcontract moet de vergoeding voorzien en de bank maakt de definitieve afrekening volgens de periodieke rentevoet. Lopende intrest, handlichtingskosten, dossierkosten en notariskosten zijn niet inbegrepen.

Op welk bedrag en welke rente wordt de vergoeding berekend?

De vergoeding wordt berekend op het kapitaal dat je op dat moment vervroegd terugbetaalt, tegen de rentevoet die volgens je kredietcontract voor die berekening geldt. Bij een volledige aflossing is dat doorgaans het nog verschuldigde kapitaal. Bij een gedeeltelijke aflossing is het alleen het extra terugbetaalde deel.

Gebruik niet de oorspronkelijke hoofdsom als je al jaren hebt afgelost. Zoek in je meest recente aflossingstabel het nog verschuldigde saldo na de laatste maandelijkse betaling. Vraag bij een geplande verkoop aan de bank een afrekening voor de vermoedelijke datum van de authentieke akte, omdat het saldo ondertussen verder daalt.

Een jaarlijkse rentevoet delen door vier geeft een bruikbare raming van drie maanden intrest. De contractuele periodieke rentevoet is technisch nauwkeuriger. Daardoor kan de officiële afrekening licht afwijken van een eenvoudige online berekening.

Hoeveel betaal je bij een gedeeltelijke terugbetaling?

Bij een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling wordt het maximum alleen berekend op het extra afgeloste kapitaal. Los je 50.000 euro extra af tegen 3%, dan bedraagt drie maanden intrest maximaal 375 euro. Het resterende krediet blijft lopen volgens een aangepaste aflossingstabel.

De kredietgever mag een gedeeltelijke terugbetaling aan beperkte voorwaarden onderwerpen. Volgens Notaris.be moet minstens één gedeeltelijke terugbetaling per jaar mogelijk zijn. Een terugbetaling van minstens 10% van het oorspronkelijk geleende kapitaal moet op elk moment mogelijk blijven. Je contract kan daarnaast praktische afspraken bevatten over kennisgeving, verwerkingsdatum en de keuze tussen een lagere maandlast of kortere looptijd.

Vraag vóór de overschrijving aan de bank:

• hoeveel kapitaal op de gewenste datum openstaat;
• welk minimumbedrag en welke aanvraagtermijn gelden;
• hoeveel wederbeleggingsvergoeding wordt aangerekend;
• of de maandlast daalt of de looptijd verkort;
• wanneer je een nieuwe aflossingstabel ontvangt.

Wat gebeurt er met de vergoeding wanneer je je woning verkoopt?

Bij verkoop vraagt de notaris aan de kredietgever hoeveel nodig is om het krediet op de aktedatum volledig af te rekenen. De bank bezorgt een saldo met het resterende kapitaal, verschuldigde intrest en eventuele wederbeleggingsvergoeding. De notaris houdt dat bedrag uit de verkoopprijs en betaalt de kredietgever.

De netto-opbrengst is dus niet gewoon de verkoopprijs min het openstaande kapitaal. Laat vóór je een nieuwe aankoop vastlegt een voorlopige verkoopafrekening maken met alle posten. Dat is extra belangrijk bij een huis verkopen na 1 jaar, bij weinig overwaarde of wanneer de opbrengst tussen voormalige partners moet worden verdeeld.

Bij een huis verkopen tijdens een scheiding moet je ook controleren of één partner de lening kan overnemen. Alleen een onderlinge afspraak ontslaat de andere kredietnemer niet. De bank moet de kredietwijziging en eventuele desolidarisatie formeel goedkeuren.

Welke andere kosten staan op de verkoopafrekening?

Naast de wederbeleggingsvergoeding kunnen afzonderlijke kosten opduiken. Ze hebben een andere oorzaak en mogen daarom niet in één percentage worden samengevoegd.

Bekijk voor het volledige verkoopbudget ook de kosten bij de verkoop van een huis. Vraag de notaris welke handlichting nodig is. Een hypothecaire inschrijving blijft juridisch namelijk bestaan tot ze wordt geschrapt, ook wanneer het krediet economisch werd terugbetaald.

Wat gebeurt er bij herfinanciering?

Bij herfinanciering hangt de wederbeleggingsvergoeding af van de kredietgever waar je verdergaat. Sinds 10 juni 2024 mag je huidige financiële instelling geen wederbeleggingsvergoeding vragen wanneer je het hypothecaire krediet bij diezelfde instelling herfinanciert. Wikifin vermeldt voor die interne herfinanciering ook een plafond van 175 euro aan dossierkosten.

Verhuis je de lening naar een andere bank, dan wordt het oude krediet vervroegd terugbetaald. De oude bank kan dan maximaal drie maanden intrest vragen als het contract dat voorziet. Je moet bovendien rekening houden met mogelijke handlichting, een nieuwe kredietakte, een nieuwe hypotheekinschrijving, dossierkosten, schattingskosten en aanpassing van de schuldsaldoverzekering.

Vergelijk daarom niet alleen de nieuwe rentevoet. Bereken de totale kost over de resterende looptijd en trek alle eenmalige overstapkosten van de verwachte rentebesparing af.

Kun je de vergoeding vermijden met een pandwissel?

Met een pandwissel kan de bestaande lening blijven doorlopen terwijl de hypothecaire waarborg van de verkochte woning naar een nieuwe woning verhuist. Omdat het krediet niet vervroegd wordt beëindigd, is er in dat scenario geen wederbeleggingsvergoeding op het behouden krediet.

De bank moet wel akkoord gaan en beoordeelt de waarde van het nieuwe pand, je terugbetaalcapaciteit en de timing van verkoop en aankoop. Er blijven dossier-, schattings- en notariskosten mogelijk. Lees daarom hoe je een lening overzet op een ander huis en vergelijk dat met een volledig nieuw krediet.

Een pandwissel is vooral interessant wanneer je bestaande rentevoet gunstig is en verkoop en aankoop praktisch op elkaar aansluiten. Als een nieuwe lening veel goedkoper is, kan de rentebesparing ondanks de wederbeleggingsvergoeding toch groter zijn.

Hoe vergelijk je de mogelijke scenario's?

Vergelijk elk scenario op dezelfde horizon: totale eenmalige kosten, maandlast, resterende looptijd, flexibiliteit en risico. Alleen naar de wederbeleggingsvergoeding kijken geeft een onvolledig beeld.

Een heropname van je lening is nog een ander concept. Daarbij neem je eerder terugbetaald kapitaal opnieuw op binnen een bestaande kredietopening. Dat is geen terugdraaiing van een reeds betaalde wederbeleggingsvergoeding.

Hoe vraag je een correcte afrekening aan?

Vraag de kredietgever schriftelijk om een voorlopige afrekening voor een concrete datum. Vermeld of het gaat om volledige terugbetaling, gedeeltelijke aflossing, verkoop, interne herfinanciering, externe herfinanciering of pandwissel. Zo voorkom je dat je een raming voor het verkeerde scenario ontvangt.

Laat de afrekening minstens deze posten apart tonen:

1. Het nog verschuldigde kapitaal per kredietdeel.
2. De lopende intrest tot de gekozen datum.
3. De berekeningsbasis en rentevoet voor de wederbeleggingsvergoeding.
4. Het aantal maanden intrest dat wordt aangerekend.
5. Eventuele dossier- of administratieve kosten.
6. De geldigheidsduur van de afrekening.
7. De instructies en rekening voor de terugbetaling.

Bij verkoop stemt de notaris de definitieve bedragen rechtstreeks met de bank af. Gebruik je eigen voorlopige berekening vooral voor budgetplanning en controle.

Welke fouten moet je vermijden?

De meest voorkomende fout is drie maanden van je volledige maandelijkse afbetaling rekenen. De vergoeding gaat alleen over drie maanden intrest op het vervroegd terugbetaalde kapitaal, niet over drie volledige maandtermijnen met kapitaalaflossing.

Vermijd ook deze fouten:

• Rekenen met het oorspronkelijk geleende bedrag in plaats van het actuele saldo.
• De actuele marktrente gebruiken in plaats van de contractuele rentevoet.
• Handlichtingskosten verwarren met de wederbeleggingsvergoeding.
• Veronderstellen dat intern en extern herfinancieren dezelfde kosten hebben.
• Een woningverkoop budgetteren zonder afrekening van bank en notaris.
• Alleen de eenmalige kost vergelijken en de totale rentebesparing negeren.
• De driemaandenregel toepassen op een ondernemingskrediet of gewoon consumentenkrediet.

Welke checklist gebruik je voor je beslissing?

Gebruik deze volgorde voordat je vervroegd terugbetaalt of verkoopt:

1. Controleer het krediettype en de clausule over vervroegde terugbetaling.
2. Noteer het actuele openstaande kapitaal per kredietdeel.
3. Zoek de contractuele periodieke en jaarlijkse rentevoet op.
4. Bereken een eerste raming met de calculator.
5. Vraag de bank een officiële afrekening voor de geplande datum.
6. Vraag de notaris naar handlichting en andere aktekosten.
7. Vergelijk volledig aflossen, gedeeltelijk aflossen, herfinancieren en pandwissel.
8. Bereken de netto-opbrengst wanneer een woning wordt verkocht.
9. Laat de bank schriftelijk bevestigen welk krediet en welke waarborg na de verrichting blijven bestaan.

Welke officiële bronnen kun je raadplegen?

Voor actuele uitleg en de toepassing op je eigen dossier kun je deze bronnen gebruiken:

• Wikifin over de wederbeleggingsvergoeding, met het maximum van drie maanden intrest en de regels voor interne herfinanciering.
• Wikifin over het beëindigen of overdragen van een hypotheeklening, met de gevolgen van verkoop en pandwissel.
• Notaris.be over de wederbeleggingsvergoeding, met de regels voor volledige en gedeeltelijke vervroegde terugbetaling.

Je kredietgever berekent het definitieve bedrag. De notaris verwerkt bij verkoop de afrekening en kan toelichten welke kosten voor de hypotheekdoorhaling daarnaast verschuldigd zijn.