Akte verlijden: betekenis, stappen en termijn bij verkoop
Wat betekent de akte verlijden bij een woningverkoop? Ontdek de stappen, de verplichte documenten, de kosten en de termijn tussen compromis en akte.
De akte verlijden is de laatste stap van een woningverkoop: de notaris leest de authentieke akte voor, alle partijen ondertekenen en de eigendom gaat officieel over. Tussen het compromis en de akte zit doorgaans ongeveer vier maanden. In die periode regelt de koper de financiering, vraagt de notaris de wettelijke opzoekingen op en verzamelen koper en verkoper de verplichte attesten. Op de dag zelf betaalt de koper de aankoopsom en de registratierechten, ontvangt de verkoper zijn geld en krijgt de koper de sleutels. Hieronder lees je wat het verlijden betekent, welke stappen en documenten eraan voorafgaan, welke kosten je betaalt en welke regels in 2026 gelden.
Wat betekent akte verlijden bij vastgoed?
Akte verlijden betekent dat de notaris de authentieke verkoopakte voorleest en alle partijen die ondertekenen, waardoor de eigendomsoverdracht definitief wordt. De notaris registreert de akte nadien, zodat de verkoop tegenstelbaar is aan derden.
Wat is een authentieke akte?
Een authentieke akte is een officiële akte die door een notaris wordt opgemaakt en die volledige bewijskracht heeft. In tegenstelling tot het onderhandse compromis biedt de authentieke akte de hoogste juridische zekerheid.
Waarom geeft het verlijden rechtskracht?
Het verlijden geeft rechtskracht omdat de notaris als openbaar ambtenaar de identiteit en de wilsovereenstemming van de partijen vaststelt. Na registratie is de eigendomsoverdracht tegenstelbaar aan derden en ingeschreven in de openbare registers.
Welke vastgoedtransacties vereisen een notariële akte?
Elke overdracht van onroerend goed in eigendom vereist een notariële akte. Dat geldt voor de verkoop van een huis of appartement, maar ook voor een schenking, een verdeling na erfenis en het vestigen van een hypotheek.
Welke stappen gebeuren vóór het verlijden van de akte?
Vóór het verlijden doorloop je een vast traject dat start bij het compromis en eindigt bij de notaris. De stappen zijn hieronder opgesomd.
- De partijen ondertekenen het compromis, dat als bindende verkoop geldt.
- De koper regelt de financiering en krijgt een definitieve kredietovereenkomst.
- De notaris voert de wettelijke opzoekingen uit en vraagt de nodige attesten op.
- Koper en verkoper ontvangen de ontwerpakte ter nazicht.
- De akte wordt verleden en ondertekend bij de notaris.
Wat gebeurt er na het compromis?
Na het compromis start de notaris de administratieve voorbereiding. Hij controleert de eigendomstitel, vraagt stedenbouwkundige inlichtingen op en verifieert of er geen voorkooprechten of schulden op het pand rusten.
Waarom duurt dit proces enkele maanden?
Dit proces duurt enkele maanden omdat de koper zijn lening moet rond krijgen en de notaris tijd nodig heeft voor alle opzoekingen. De wettelijke termijn tussen compromis en akte geeft beide partijen de ruimte om alles correct te regelen.
Welke documenten zijn verplicht vóór de notariële akte?
Vóór de notariële akte moeten verkoper en koper een reeks verplichte attesten kunnen voorleggen. De verkoper levert de meeste verkoopattesten aan.
De belangrijkste verkoopdocumenten en hun kostprijs zijn hieronder opgesomd. De vermelde bedragen zijn indicatief, want er geldt geen wettelijk tarief en de prijs verschilt per aanbieder.
| Document | Doel | Indicatieve prijs |
|---|---|---|
| EPC | Energieverbruik van het gebouw aantonen | ongeveer 125 tot 270 euro |
| Bodemattest | Nagaan of de grond verontreinigd is via OVAM | OVAM-retributie 67 euro per perceel plus 5 euro platformretributie |
| Elektrische keuring | Veiligheid van de installatie controleren | ongeveer 150 tot 200 euro |
| Asbestattest | Aanwezigheid van asbest documenteren | gemiddeld 500 tot 550 euro voor een woning, 400 tot 450 euro voor een appartement |
Het asbestattest is in Vlaanderen verplicht bij de verkoop van gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger. Het wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige en geregistreerd bij OVAM.
Welke documenten controleert de notaris?
De notaris controleert de eigendomstitel, de stedenbouwkundige inlichtingen, het bodemattest en de vermelding van eventuele voorkooprechten. Hij gaat ook na of er geen hypotheek of beslag op het goed rust.
Wat gebeurt er op de dag dat de akte wordt verleden?
Op de dag van het verlijden komen koper, verkoper en notaris samen om de akte voor te lezen en te ondertekenen. Na de handtekeningen betaalt de koper de aankoopsom en de kosten, en gaat de eigendom over.
Welke documenten bezorgen koper en verkoper?
Koper en verkoper bezorgen hun identiteitskaart, de gegevens van de financiering en, indien nodig, een volmacht. De verkoper levert bovendien de sleutels en alle attesten aan.
Wie moet aanwezig zijn?
Koper, verkoper en de notaris moeten aanwezig zijn, tenzij een partij met een volmacht werkt. Zijn er meerdere eigenaars of erfgenamen, dan tekenen zij mee of geven zij volmacht.
Wanneer wordt de verkoper betaald?
De verkoper wordt meestal binnen enkele werkdagen na het verlijden betaald. De notaris ontvangt de aankoopsom op zijn derdenrekening en stort het saldo door zodra alle formaliteiten in orde zijn.
Wanneer krijgt de koper de sleutels?
De koper krijgt de sleutels op het moment dat de akte verleden is, tenzij de partijen schriftelijk iets anders afspraken. Vanaf dan is de koper juridisch eigenaar en draagt hij de risico's van het pand.
Hoeveel tijd zit er tussen compromis en akte?
Tussen compromis en akte zit doorgaans ongeveer vier maanden. Die periode is nodig om de financiering te regelen, de attesten op te vragen en de wettelijke opzoekingen af te ronden.
De typische fasen in de doorlooptijd zijn hieronder opgesomd.
- Ondertekening van het compromis op dag nul.
- Financiering regelen in de eerste weken na het compromis.
- Attesten en opzoekingen verzamelen in de weken erna.
- Verlijden van de akte na ongeveer vier maanden.
- Registratie van de akte kort na de ondertekening.
Welke kosten betaal je bij het verlijden van de akte?
Bij het verlijden betaalt de koper de registratierechten, het notaris-ereloon en de aktekosten. De verkoper draagt in de meeste gevallen de kosten van de verplichte verkoopattesten.
De belangrijkste kostenposten zijn hieronder opgesomd.
- Registratierechten: in Vlaanderen 2% voor de enige eigen woning en 12% voor andere aankopen.
- Notaris-ereloon: wettelijk vastgelegd, progressief, ongeveer 1% plus 21% btw.
- Aktekosten: administratieve kosten voor opzoekingen, opmaak en inschrijving.
Kopers die aan de voorwaarden voldoen en een woning tot 220.000 euro kopen, krijgen een rechtenvermindering van 1.867 euro op de verschuldigde registratierechten. Brussel en Wallonië hanteren eigen tarieven.
Kan je een akte op afstand laten verlijden?
Ja, je kan een akte op afstand laten verlijden door een volmacht te geven aan een medewerker van het notariskantoor of aan een vertrouwenspersoon. Sommige kantoren werken bovendien met een digitale volmacht en een videoverbinding.
Hoe werkt digitale volmacht?
Bij een digitale volmacht machtig je iemand om in jouw naam te tekenen, waarbij de identificatie elektronisch gebeurt. Zo hoef je niet fysiek bij de notaris aanwezig te zijn.
Welke rol speelt een vastgoedmakelaar vóór de akte?
Een vastgoedmakelaar begeleidt de verkoop van de zoektocht naar een koper tot de dag van de akte. Hij verzamelt de verplichte attesten, coördineert met de notaris en houdt de termijnen in de gaten.
Welke taken voert de makelaar uit?
De makelaar bepaalt de vraagprijs, organiseert de bezoeken, onderhandelt met kandidaat-kopers en begeleidt de ondertekening van het compromis. Een erkende makelaar is ingeschreven bij het BIV.
Wil je jouw woning verkopen met professionele begeleiding tot bij de notaris? Vraag vrijblijvend offertes op bij erkende vastgoedmakelaars en vergelijk hun aanpak en tarief.
Welke wetswijzigingen gelden rond akte verlijden in 2026?
In 2026 gelden strengere voorwaarden voor het verlaagde verkooprecht van 2% in Vlaanderen. Het tarief blijft voorbehouden aan natuurlijke personen die de volle eigendom verwerven en zich effectief op het adres domiciliëren.
De koper moet zich binnen de opgelegde termijn inschrijven op het adres van de gekochte woning en er minimaal een jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven. Bij gesplitste aankopen, zoals de combinatie van vruchtgebruik en blote eigendom binnen één transactie, valt men vanaf 2026 terug op het tarief van 12%.
Val je onder het tarief van 2% of van 12%?
Koop je als natuurlijke persoon jouw enige eigen woning in volle eigendom en ga je er wonen, dan geldt het verlaagde verkooprecht van 2%. Koop je een tweede woning, een investeringspand of via een vennootschap, dan geldt het standaardtarief van 12%.
Wat gebeurt er na het verlijden van de akte?
Na het verlijden registreert de notaris de akte en schrijft hij de overdracht in bij het bevoegde kantoor. De koper is dan volwaardig eigenaar en ontvangt later een uittreksel van de akte.
Wie bewaart de originele notariële akte?
De notaris bewaart de originele akte, de zogenaamde minuut, in zijn kantoor. Koper en verkoper krijgen een gewaarmerkt afschrift of een uittreksel.
Hoe kan je de verkoop voorbereiden vóór de akte?
Je bereidt de verkoop het best voor door tijdig alle verplichte attesten te verzamelen en meerdere offertes te vergelijken voor de attesten en de makelaarsbegeleiding. Zo vermijd je vertraging op de dag van de akte.
De aandachtspunten bij de voorbereiding zijn hieronder opgesomd.
- Vraag de verplichte verkoopattesten tijdig aan bij verschillende aanbieders.
- Controleer of het bouwjaar een asbestattest verplicht maakt.
- Verzamel de eigendomstitel en eventuele vergunningen.
- Stem de datum van de akte af met de notaris en de tegenpartij.
Conclusie
De akte verlijden maakt een woningverkoop definitief: de notaris leest de authentieke akte voor, de partijen tekenen en de eigendom gaat over. Tussen compromis en akte zit doorgaans ongeveer vier maanden, waarin de financiering en de attesten geregeld worden. Reken op registratierechten van 2% of 12%, een progressief notaris-ereloon van ongeveer 1% plus btw en de aktekosten. Een goede voorbereiding en tijdige attesten voorkomen vertraging op de dag zelf.
Veelgestelde vragen
Wat betekent de akte verlijden?
De akte verlijden betekent dat de notaris de authentieke verkoopakte voorleest en alle partijen die ondertekenen. Daardoor wordt de eigendomsoverdracht definitief en tegenstelbaar aan derden.
Hoeveel tijd zit er tussen compromis en akte?
Tussen het compromis en de akte zit doorgaans ongeveer vier maanden. Die termijn is nodig om de financiering rond te krijgen, alle attesten op te vragen en de wettelijke opzoekingen te laten uitvoeren.
Mag je al in de woning trekken vóór het verlijden van de akte?
Nee, je bent pas juridisch eigenaar na het verlijden van de akte. Vroeger intrekken kan enkel als koper en verkoper dat schriftelijk afspreken, maar dat brengt risico's mee en gebeurt best in overleg met de notaris.
Wat gebeurt er als één partij niet verschijnt bij de notaris?
Verschijnt één partij niet, dan kan de akte niet worden verleden. De andere partij kan de nakoming van het compromis afdwingen, want een ondertekend compromis geldt als een bindende verkoop.
Kan de datum van het verlijden vervroegd worden?
Ja, als de financiering rond is en alle attesten klaar zijn, kunnen koper en verkoper in overleg met de notaris een vroegere datum afspreken. De wettelijke termijn tussen compromis en akte blijft wel de bovengrens.