Compromis verkoop huis: betekenis, inhoud en regels
Wat is het compromis bij verkoop van een huis, wat staat erin en welke regels gelden? De akte volgt binnen maximaal 4 maanden na het compromis.
Een compromis bij de verkoop van een huis betekent dat koper en verkoper juridisch gebonden zijn zodra ze het eens zijn over de prijs en de woning. Deze onderhandse verkoopovereenkomst legt de basis voor de latere notariële akte, met daarin alle rechten, plichten, attesten, de prijs en de voorwaarden. In Vlaanderen volgt de notariële akte binnen maximaal 4 maanden na het compromis, omdat de registratierechten binnen die termijn betaald moeten zijn. Hieronder lees je wat het compromis precies inhoudt, hoe het proces stap voor stap verloopt en welke regels gelden rond registratie en het weigeren van de akte.
Wat betekent een compromis bij de verkoop van een huis?
Het compromis is een bindende verkoopovereenkomst die vastlegt dat een woning wordt verkocht tegen een bepaalde prijs. Zodra beide partijen tekenen, ontstaat een juridisch afdwingbaar akkoord dat later wordt omgezet in de notariële akte. Het document bevat de identiteit van koper en verkoper, de omschrijving van de woning, de verkoopprijs, de betalingsafspraken, eventuele opschortende voorwaarden en de wettelijk verplichte attesten.
Hoe verloopt het proces van compromis tot akte stap voor stap?
Het verkoopproces verloopt via vaste stappen, van het bepalen van het budget tot het verlijden van de akte. De stappen zijn hieronder opgesomd.
- De koper bepaalt het budget en onderzoekt de financiering.
- De koper brengt een bod uit.
- De verkoper aanvaardt het bod of doet een tegenvoorstel.
- Beide partijen stellen het compromis op met de nodige voorwaarden.
- Koper en verkoper ondertekenen het compromis.
- De notaris bereidt de akte voor en controleert alle documenten.
- De notariële akte wordt verleden binnen maximaal 4 maanden.
De periode tussen het compromis en de akte bedraagt in de praktijk meestal 3 tot 4 maanden. In die tijd voert het notariskantoor alle juridische controles uit, zoals de opzoeking van hypothecaire lasten, het bodemattest en het voorkooprecht.
Binnen welke termijn moet de akte verleden worden?
De notariële akte moet in Vlaanderen verleden worden binnen 4 maanden na de ondertekening van het compromis. Die termijn is een fiscale verplichting: binnen 4 maanden moeten de registratierechten betaald zijn, anders volgen boetes en nalatigheidsinteresten.
Bevat het compromis een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld het bekomen van een hypothecaire lening, dan begint de termijn van 4 maanden pas te lopen vanaf de schriftelijke kennisgeving dat die voorwaarde vervuld is. In dat geval start de effectieve termijn later dan de datum van het compromis zelf.
| Element | Regel |
|---|---|
| Maximumtermijn tot de akte | 4 maanden na het compromis |
| Praktische termijn | meestal 3 tot 4 maanden |
| Start bij opschortende voorwaarde | vanaf de schriftelijke bevestiging dat de voorwaarde vervuld is |
| Reden voor de termijn | tijdige betaling van de registratierechten |
Moet het compromis geregistreerd worden?
Ja, het compromis moet geregistreerd worden bij de fiscus, omdat op basis daarvan de registratierechten worden geïnd. In de praktijk gebeurt de registratie via de notaris bij de voorbereiding van de akte. Voor de enige eigen woning geldt in Vlaanderen sinds 1 januari 2025 een verkooprecht van 2 procent, met strengere voorwaarden rond effectief wonen vanaf 2026. Voor andere aankopen geldt het standaardtarief van 12 procent.
Wat gebeurt er als een partij weigert te tekenen?
Weigert een partij de akte te tekenen terwijl er een geldig compromis is, dan kan de andere partij via de rechtbank de uitvoering van de verkoop afdwingen of een schadevergoeding vorderen. Het compromis is immers al een bindende overeenkomst, ook al is de notariële akte nog niet verleden. Een wijziging van de afspraken is na de ondertekening alleen mogelijk als beide partijen daar opnieuw schriftelijk mee instemmen.
Zelf opstellen of via de notaris?
Je kunt een compromis zelf opstellen of het via de makelaar of notaris laten opmaken. Laat je het opmaken door een deskundige, dan is de kans kleiner dat verplichte attesten of clausules ontbreken en dat de akte vertraging oploopt. Twijfel je over de opschortende voorwaarden, laat het compromis dan nakijken voor je tekent.
Wat moet je onthouden?
Het compromis legt juridisch vast dat een woning wordt verkocht tegen een bepaalde prijs en is bindend zodra beide partijen tekenen. Een goed opgesteld compromis bevat alle documenten, voorwaarden en attesten, en helpt koper en verkoper om vertraging en juridische geschillen te vermijden in het verdere verkooptraject. De akte volgt binnen maximaal 4 maanden.
Wil je zeker zijn dat je compromis en je verkoopdossier volledig en correct zijn? Vraag vrijblijvend een check en offerte aan bij een vastgoedmakelaar in jouw regio.
Waar controleer je actuele regels en beroepsgegevens?
Actuele regels en beroepsgegevens controleer je bij de bevoegde overheid of officiële beroepsorganisatie. De volgende primaire bronnen sluiten aan bij dit onderwerp:
Welke volgende stap past bij dit onderwerp?
Wanneer dit onderwerp meespeelt bij een geplande verkoop, helpt het volledige stappenplan voor een woning verkopen om documenten, timing en begeleiding samen te plannen.
Veelgestelde vragen
Mag een koper het compromis laten aanpassen na ondertekening?
Nee, na ondertekening kan de inhoud alleen wijzigen wanneer koper en verkoper daar opnieuw schriftelijk mee akkoord gaan. Zonder gezamenlijke aanpassing blijft de oorspronkelijke overeenkomst geldig en afdwingbaar.
Kan een verkoop doorgaan wanneer een attest nog ontbreekt?
In theorie wel, maar in de praktijk zorgt een ontbrekend document vaak voor vertraging, omdat de notaris alle attesten nodig heeft voor hij de akte kan verlijden.
Moet het compromis geregistreerd worden?
Ja, de verkoopovereenkomst wordt geregistreerd bij de fiscus voor de inning van de registratierechten. Dat gebeurt doorgaans via de notaris bij de voorbereiding van de akte.
Wat gebeurt er wanneer een partij weigert de akte te tekenen?
Bij een geldig compromis kan de andere partij via de rechtbank de uitvoering van de verkoop of een schadevergoeding vorderen, want het compromis geldt als een bindende overeenkomst.
Is een mondeling akkoord ook een verkoop?
Ja, naar Belgisch recht komt een verkoop tot stand zodra beide partijen akkoord zijn over de prijs en de woning. Een schriftelijk compromis is standaard, omdat het als bewijs dient voor de notaris.