Minimum tijd tussen compromis en akte uitgelegd
De tijd tussen compromis en akte is meestal 3 tot 4 maanden. De wet legt een termijn van 4 maanden op voor de registratie. Lees hoe die periode werkt.
De minimum tijd tussen compromis en akte bedraagt in de praktijk meestal 3 tot 4 maanden, terwijl de wet een termijn van 4 maanden oplegt om de akte te laten registreren en de registratierechten te betalen. Die periode geeft de notaris, de bank en de overheid de tijd om alle controles uit te voeren en de nodige documenten te verzamelen. Hieronder lees je waarom het meestal 3 tot 4 maanden duurt, wanneer een snellere akte lukt, wat de notaris doet, welke kosten je vooraf betaalt en welke regels in 2026 gelden voor de registratierechten.
Wat is de minimum tijd tussen compromis en akte?
De akte volgt in de praktijk meestal 3 tot 4 maanden na het compromis. Er bestaat geen wettelijke minimumtermijn tussen beide, maar de wet legt wel een uiterste termijn van 4 maanden op om de verkoopakte te laten registreren en de registratierechten te betalen. Binnen die periode moeten de notaris, de bank en de administratie hun controles afronden.
Het compromis is juridisch al bindend. Koop en verkoop zijn dus gesloten zodra beide partijen tekenen; de akte bevestigt en registreert die verkoop enkel officieel.
Waarom duurt het meestal 3 tot 4 maanden tussen compromis en akte?
De periode bedraagt meestal 3 tot 4 maanden omdat er verschillende administratieve controles nodig zijn voordat de notariële akte kan worden verleden. De notaris voert opzoekingen uit, de koper regelt zijn financiering en beide partijen verzamelen de verplichte attesten.
Welke notariële opzoekingen gebeuren vóór de akte?
De notaris controleert vóór de akte de eigendomstitel, mogelijke hypotheken en stedenbouwkundige informatie. De belangrijkste opzoekingen zijn hieronder opgesomd.
- Nagaan wie de eigenaar is en of de verkoper mag verkopen
- Controle op openstaande hypotheken of beslag
- Opvragen van stedenbouwkundige en kadastrale gegevens
- Nagaan van een eventueel voorkooprecht
Hoe lang duurt de bankprocedure voor een woonkrediet?
De bankprocedure voor een woonkrediet duurt doorgaans 4 tot 8 weken. De bank beoordeelt in die periode het dossier, laat de woning schatten en maakt de kredietakte op. Pas na een definitief kredietaanbod ligt de financiering vast.
Welke documenten moeten verzameld worden?
Voor de akte moeten enkele verplichte attesten klaar zijn. De belangrijkste documenten staan in de tabel hieronder.
| Document | Doel | Verplicht bij verkoop |
|---|---|---|
| EPC | Toont het energieverbruik van de woning | Ja |
| Bodemattest | Geeft aan of de grond mogelijk verontreinigd is | Ja |
| Elektriciteitskeuring | Beoordeelt de veiligheid van de installatie | Ja |
| Asbestattest | Inventaris van asbest, verplicht bij gebouwen van bouwjaar 2000 of vroeger | Ja, voor oudere gebouwen |
Het asbestattest is in Vlaanderen verplicht bij de verkoop van gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger. Het wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige, geregistreerd bij OVAM en is tot 10 jaar geldig.
Kan de termijn tussen compromis en akte korter dan 3 maanden zijn?
Ja, de akte kan al na 6 tot 8 weken worden verleden als het dossier eenvoudig is. Dat lukt vooral wanneer de koper geen lening nodig heeft of de financiering al rond is en alle attesten klaar liggen.
Wanneer lukt een snelle akte?
Een snelle akte lukt wanneer alle voorwaarden vervuld zijn en er geen opschortende voorwaarden meer openstaan. De situaties waarin het sneller gaat, zijn hieronder opgesomd.
- De koper betaalt zonder lening of heeft een definitief kredietaanbod
- Alle verplichte attesten zijn beschikbaar
- Er zijn geen opschortende voorwaarden meer
- De opzoekingen van de notaris zijn afgerond
Welke risico's heeft een te korte termijn?
Een te korte termijn kan ervoor zorgen dat de financiering of de opzoekingen nog niet rond zijn. Wordt de akte gepland vóór de bank haar definitieve akkoord geeft, dan komt de datum in het gedrang. Plan de akte daarom pas als financiering en attesten zeker klaar zijn.
Wat gebeurt er juridisch bij het tekenen van het compromis?
Bij het tekenen van het compromis is de verkoop juridisch gesloten. Koper en verkoper zijn vanaf dat moment gebonden aan de afgesproken prijs en voorwaarden, ook al volgt de akte pas maanden later.
Welke elementen staan in een compromis?
Een compromis bevat de kern van de afspraken tussen koper en verkoper. De belangrijkste elementen zijn hieronder opgesomd.
- De identiteit van koper en verkoper
- De omschrijving van de woning
- De afgesproken verkoopprijs
- Eventuele opschortende voorwaarden
- De vermoedelijke datum van de akte
Wie stelt het compromis op?
Het compromis wordt opgesteld door de notaris, de vastgoedmakelaar of soms door de partijen zelf. Laat het bij voorkeur nakijken door een notaris, want een compromis is meteen bindend.
Wanneer begint de termijn tussen compromis en akte te lopen?
De termijn begint te lopen op de datum waarop het compromis wordt ondertekend. Vanaf die datum geldt de wettelijke termijn van 4 maanden om de akte te laten registreren en de registratierechten te betalen.
Wat is een opschortende voorwaarde voor lening?
Een opschortende voorwaarde voor lening maakt de verkoop afhankelijk van het verkrijgen van een woonkrediet. Krijgt de koper binnen de afgesproken periode geen lening, dan gaat de verkoop niet door. De koper krijgt hiervoor doorgaans 4 tot 6 weken.
Wat gebeurt er wanneer de lening geweigerd wordt?
Wordt de lening geweigerd binnen de afgesproken termijn, dan vervalt de verkoop wanneer een correcte opschortende voorwaarde in het compromis staat. De koper moet dan wel aantonen dat hij effectief een kredietaanvraag heeft ingediend.
Welke rol speelt de notaris tussen compromis en akte?
De notaris voert tussen compromis en akte alle wettelijke controles uit en maakt de authentieke akte op. Hij bewaakt ook de betaling van de prijs en de registratierechten.
Welke taken voert de notaris concreet uit?
De notaris heeft in deze periode verschillende concrete taken. Ze zijn hieronder opgesomd.
- Controle van de eigendom en van eventuele hypotheken
- Aanvraag van administratieve en stedenbouwkundige gegevens
- Opmaak van de authentieke akte
- Registratie van de akte en betaling van de registratierechten
- Uitbetaling van de verkoopprijs aan de verkoper
Wat gebeurt er op de dag van het verlijden van de akte?
Op de dag van het verlijden lezen partijen de akte na en ondertekenen ze bij de notaris. De koper betaalt de prijs en de kosten, en de notaris zorgt voor de registratie en de overschrijving van de eigendom.
Wat gebeurt er als de termijn van 4 maanden wordt overschreden?
Wordt de akte niet binnen 4 maanden geregistreerd, dan riskeer je een fiscale boete bovenop de registratierechten. De boete kan oplopen tot een bedrag gelijk aan de verschuldigde registratierechten, al voorziet de wet een vermindering.
Je kunt die boete vermijden door het compromis alvast te laten registreren en de registratierechten te betalen wanneer de akte niet op tijd kan worden verleden. Het compromis zelf blijft geldig, ook na de termijn van 4 maanden.
Welke kosten worden betaald vóór de notariële akte?
Vóór de akte betaalt de koper meestal een voorschot, en op de dag van de akte volgen de registratierechten en de notariskosten. De belangrijkste kosten staan in de tabel hieronder.
| Kost | Wie betaalt | Omschrijving |
|---|---|---|
| Voorschot | Koper | Ongeveer 5% tot 10% van de aankoopprijs, na het compromis |
| Registratierechten | Koper | Verkooprecht op de aankoop van de woning |
| Notariskosten | Koper | Ereloon en aktekosten van de notaris |
| Administratieve kosten | Koper | Opzoekingen, opvragingen en registratie |
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en progressief. Het bedraagt ongeveer 1% van de aankoopprijs, plus 21% btw.
Hoe kunnen koper en verkoper de termijn tussen compromis en akte verkorten?
Koper en verkoper kunnen de termijn verkorten door alle documenten en de financiering zo snel mogelijk klaar te maken. Hoe vroeger het dossier compleet is, hoe sneller de notaris de akte kan plannen.
Kan een compromis digitaal worden ondertekend?
Ja, een compromis kan digitaal worden ondertekend wanneer beide partijen akkoord gaan en een geldige elektronische handtekening gebruiken. Dat kan de procedure versnellen.
Moet de koper een voorschot betalen na het compromis?
Meestal betaalt de koper na het tekenen van het compromis een voorschot van ongeveer 5% tot 10% van de aankoopprijs. Dat bedrag staat vaak op de derdenrekening van de notaris tot de akte.
Wat gebeurt er als de verkoper overlijdt vóór de akte?
Overlijdt de verkoper vóór het verlijden van de akte, dan blijft het compromis juridisch geldig. De erfgenamen nemen de verplichtingen van de verkoper over en de akte wordt met hen verleden.
Kan de datum van de akte nog worden aangepast na het compromis?
Ja, koper en verkoper kunnen de datum aanpassen wanneer beide partijen schriftelijk akkoord gaan. De wettelijke termijn van 4 maanden voor de registratie blijft wel gelden.
Is een plaatsbeschrijving nodig bij de verkoop van een woning?
Nee, een plaatsbeschrijving is niet verplicht bij de verkoop van vastgoed. Partijen kunnen wel vrijwillig een plaatsbeschrijving laten opmaken.
Welke rol spelen vastgoedmakelaars in de periode tussen compromis en akte?
Vastgoedmakelaars begeleiden koper en verkoper administratief en volgen het dossier op tot de akte. Ze verzamelen documenten, houden contact met de notaris en de bank en bewaken de timing. Een vastgoedmakelaar moet erkend zijn bij het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars).
Wil je een vlotte verkoop met een strakke opvolging tussen compromis en akte? Vraag vrijblijvend en zonder verplichting meerdere offertes van vastgoedmakelaars in jouw regio en vergelijk hun aanpak en tarieven.
Welke vastgoedregels veranderen in 2026 voor registratierechten?
In Vlaanderen geldt een verkooprecht van 2% voor de aankoop van de enige eigen woning en 12% voor andere aankopen. Sinds 1 januari 2025 bedraagt het tarief voor de enige eigen woning 2%, met vanaf 2026 strengere voorwaarden rond het effectief wonen in de woning.
Welk tarief geldt voor jou?
Koop je jouw enige eigen woning waar je zelf gaat wonen, dan geldt in Vlaanderen doorgaans 2%. Koop je een tweede verblijf of een investering, dan geldt 12%. Brussel en Wallonië hanteren eigen tarieven. Vraag je notaris welk tarief in jouw situatie geldt.
Voor bescheiden woningen tot 220.000 euro bestaat er in Vlaanderen een rechtenvermindering van 1.867 euro. De concrete berekening hangt af van je situatie; je notaris berekent het exacte bedrag.
Wat moet je onthouden?
De minimum tijd tussen compromis en akte bedraagt in de praktijk meestal 3 tot 4 maanden, met een wettelijke termijn van 4 maanden om de akte te laten registreren. Die periode is nodig voor de opzoekingen van de notaris, de financiering van de koper en het verzamelen van de attesten. Een snellere akte is mogelijk zodra alle documenten en de financiering rond zijn. Laat je bij twijfel begeleiden door je notaris en, voor de verkoop zelf, door een erkende vastgoedmakelaar.
Waar controleer je actuele regels en beroepsgegevens?
Actuele regels en beroepsgegevens controleer je bij de bevoegde overheid of officiële beroepsorganisatie. De volgende primaire bronnen sluiten aan bij dit onderwerp:
Welke volgende stap past bij dit onderwerp?
Wanneer dit onderwerp meespeelt bij een geplande verkoop, helpt het volledige stappenplan voor een woning verkopen om documenten, timing en begeleiding samen te plannen.
Veelgestelde vragen
Wat is de minimum tijd tussen compromis en akte?
In de praktijk zit er meestal 3 tot 4 maanden tussen het compromis en de akte, omdat de notaris tijd nodig heeft voor alle opzoekingen en documenten. De wet legt een termijn van 4 maanden op om de akte te laten registreren en de registratierechten te betalen.
Kan de akte sneller dan 3 maanden worden verleden?
Ja, een akte kan al na 6 tot 8 weken worden verleden als het dossier eenvoudig is, de financiering rond is en alle attesten klaar zijn. In eenvoudige gevallen zonder opschortende voorwaarden kan het dus sneller.
Wat gebeurt er als de termijn van 4 maanden wordt overschreden?
Wordt de akte niet binnen 4 maanden geregistreerd, dan riskeer je een fiscale boete bovenop de registratierechten. Je kunt die boete vermijden door het compromis alvast te laten registreren en de registratierechten te betalen.
Moet de koper een voorschot betalen na het compromis?
Meestal betaalt de koper na het tekenen van het compromis een voorschot van ongeveer 5% tot 10% van de aankoopprijs. Dat bedrag staat vaak op de derdenrekening van de notaris tot de akte.
Kan de datum van de akte nog worden aangepast na het compromis?
Ja, koper en verkoper kunnen de datum van de akte aanpassen als beide partijen daar schriftelijk mee akkoord gaan. De wettelijke termijn van 4 maanden voor de registratie blijft wel gelden.