Wie betaalt de notariskosten bij de verkoop van een huis?
De koper betaalt in Vlaanderen de notariskosten en registratierechten, de verkoper de attesten. Ontdek de opbouw en de tarieven voor 2026.
Bij de verkoop van een huis in Vlaanderen betaalt de koper de notariskosten, de registratierechten en de aktekosten van de aankoopakte, terwijl de verkoper de kosten draagt om de woning juridisch verkoopbaar te maken. Hieronder lees je wie welke kost betaalt, welke kosten onder de notariskosten vallen, welke registratierechten in 2026 gelden, wat er gebeurt bij twee notarissen en bij afwijkende afspraken, welke rol een vastgoedmakelaar speelt, welke documenten verplicht zijn en hoe de kosten de verkoopprijs beïnvloeden. Het belangrijkste feit staat vast: de registratierechten en het ereloon van de aankoopakte worden altijd door de koper betaald.
Wie betaalt de notariskosten bij de verkoop van een huis?
De koper betaalt de notariskosten bij de aankoop van een woning. Dit omvat de registratierechten, het ereloon van de notaris en de administratieve aktekosten. De verkoper betaalt de kosten die nodig zijn om de woning wettelijk te kunnen verkopen, zoals de verplichte attesten en documenten.
Welke kosten vallen onder notariskosten?
De notariskosten bestaan uit meerdere onderdelen. De belangrijkste onderdelen zijn hieronder opgesomd.
- Registratierechten of, bij nieuwbouw, btw op de aankoopprijs.
- Het ereloon van de notaris, wettelijk vastgelegd en dalend naarmate de prijs stijgt.
- Aktekosten, dossierkosten en kosten voor opzoekingen bij derden.
- Bijkomende kosten voor de hypotheekakte wanneer de aankoop met een lening wordt gefinancierd.
Wanneer betaalt de koper deze kosten?
De koper betaalt deze kosten op het moment dat de authentieke akte wordt verleden bij de notaris. De koper stort het volledige bedrag, inclusief de aankoopprijs, voor of op de dag van het verlijden van de akte.
Welke kosten betaalt de verkoper bij de verkoop van een woning?
De verkoper betaalt de kosten om de woning juridisch verkoopbaar te maken. Dat gaat vooral om de verplichte attesten en om de eventuele doorhaling van een bestaande hypotheek.
Welke attesten en documenten moet de verkoper betalen?
De verkoper betaalt de verplichte attesten die bij de verkoop horen. De belangrijkste attesten zijn hieronder opgesomd.
- Het EPC (energieprestatiecertificaat).
- Het bodemattest van OVAM.
- De elektriciteitskeuring van de installatie.
- Het asbestattest voor gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger.
De prijs van deze attesten hangt af van de woning en verschilt per aanbieder. Voor het asbestattest ligt de gemiddelde prijs rond 500 tot 550 euro voor een gezinswoning en rond 400 tot 450 euro voor een appartement, inclusief de OVAM-retributie van 59 euro. Vraag voor de andere attesten meerdere offertes op om de prijs te vergelijken.
Welke bijkomende kosten kan de verkoper hebben?
De verkoper kan bijkomende kosten hebben voor het doorhalen van een bestaande hypotheek. Wanneer er nog een hypothecaire inschrijving op de woning rust, betaalt de verkoper de kosten voor de handlichting bij de notaris.
Hoe zijn notariskosten opgebouwd bij aankoop van een woning?
De notariskosten bij aankoop bestaan uit registratierechten, het ereloon van de notaris en aktekosten. De registratierechten vormen doorgaans het grootste deel van het totaal.
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en progressief: het bedraagt ongeveer 1% van de aankoopprijs en daalt naarmate de prijs stijgt. Op dat ereloon komt 21% btw. De aktekosten dekken de opzoekingen, de administratie en de inschrijvingen die de notaris uitvoert.
| Kostenpost | Wie betaalt | Toelichting |
|---|---|---|
| Registratierechten | Koper | 2% of 12% van de aankoopprijs, afhankelijk van het tarief |
| Ereloon notaris | Koper | Wettelijk vastgelegd, ongeveer 1%, plus 21% btw |
| Aktekosten en opzoekingen | Koper | Dossier- en administratiekosten |
| Verplichte attesten | Verkoper | EPC, bodemattest, elektriciteitskeuring, asbestattest |
Welke registratierechten gelden in Vlaanderen in 2026?
In Vlaanderen bedraagt het verkooprecht 2% voor de aankoop van de enige eigen woning en 12% voor andere aankopen. Het tarief van 2% geldt sinds 2025 voor wie een enige eigen gezinswoning koopt.
Waarom zijn registratierechten zo bepalend?
De registratierechten zijn bepalend omdat ze het grootste deel van de notariskosten uitmaken. Het verschil tussen het tarief van 2% en het standaardtarief van 12% heeft een grote invloed op het totale bedrag dat de koper betaalt.
Wat zijn de voorwaarden voor het 2% tarief?
Het verlaagde tarief geldt wanneer de koper een enige eigen woning aankoopt. De koper moet er zijn hoofdverblijfplaats vestigen binnen de wettelijke termijn en mag geen andere woning volledig in eigendom hebben.
Verandert de kost wanneer er twee notarissen betrokken zijn?
Nee, de totale notariskosten blijven gelijk wanneer er twee notarissen betrokken zijn. Het ereloon wordt verdeeld tussen de notaris van de koper en die van de verkoper, zodat de koper niet meer betaalt.
Kunnen koper en verkoper andere afspraken maken over de kosten?
Ja, koper en verkoper kunnen in het compromis afwijkende afspraken over bepaalde kosten vastleggen. De registratierechten blijven wettelijk ten laste van de koper, maar andere kosten kunnen contractueel anders worden verdeeld.
Welke rol speelt een vastgoedmakelaar bij kosten en advies?
Een vastgoedmakelaar begeleidt de verkoop en geeft advies over de kostenverdeling. De makelaar helpt de verplichte attesten tijdig te verzamelen en zorgt voor een correcte communicatie tussen koper, verkoper en notaris.
De commissie van een vastgoedmakelaar bedraagt meestal 2% tot 4% van de verkoopprijs exclusief btw, met daarbovenop 21% btw. Er is geen wettelijk tarief, de verkoper betaalt de commissie. Vergelijk daarom meerdere kantoren voordat je een opdracht ondertekent.
Welke documenten zijn verplicht voordat de notaris de akte opstelt?
De notaris heeft een reeks verplichte documenten nodig voordat hij de akte kan opstellen. De belangrijkste documenten zijn hieronder opgesomd.
- Het EPC.
- Het bodemattest.
- Het keuringsverslag van de elektrische installatie.
- Het asbestattest voor gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger.
- Bij mede-eigendom de documenten van de syndicus.
Hoe beïnvloeden notariskosten de verkoopprijs van een woning?
De notariskosten komen bovenop de aankoopprijs en verhogen zo het totale budget van de koper. Omdat de registratierechten en het ereloon procentueel worden berekend, stijgen de notariskosten mee met de verkoopprijs.
Voor de verkoper hebben deze kosten geen invloed op de netto-opbrengst, want ze worden door de koper betaald. De verkoper houdt wel rekening met zijn eigen kosten voor de attesten en de eventuele doorhaling van de hypotheek.
Hoe kan je makelaars vergelijken voordat je een woning verkoopt?
Je vergelijkt makelaars het beste op basis van hun commissie, hun aanpak en hun begeleiding bij de administratieve verplichtingen. Vraag meerdere offertes op zodat je de voorwaarden naast elkaar kunt leggen.
Vergelijk vrijblijvend erkende vastgoedmakelaars uit jouw regio en ontvang meerdere offertes voor de verkoop van je woning.
Conclusie
De koper betaalt bij de verkoop van een woning in Vlaanderen de notariskosten, de registratierechten en de aktekosten. Deze kosten maken vaak het grootste deel uit van het totale aankoopbudget, waarbij het tarief van de registratierechten (2% of 12%) het bedrag sterk bepaalt. De verkoper betaalt de kosten die nodig zijn om de woning juridisch verkoopbaar te maken, zoals de verplichte attesten en de eventuele doorhaling van de hypotheek. Een duidelijke kostenverdeling in het compromis voorkomt discussies en zorgt voor een transparante vastgoedtransactie.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de notariskosten bij de verkoop van een huis?
De koper betaalt de notariskosten, de registratierechten en de aktekosten van de aankoopakte. De verkoper betaalt de kosten om de woning juridisch verkoopbaar te maken, zoals de verplichte attesten.
Wat gebeurt er met de notariskosten als de verkoop wordt geannuleerd?
Wanneer een verkoop niet doorgaat nadat de notaris al opzoekingen heeft gestart, kunnen sommige dossier- en opzoekingskosten verschuldigd blijven. De exacte verdeling hangt af van het compromis en de reden van annulering.
Betaalt een buitenlandse koper dezelfde notariskosten?
Ja. De nationaliteit heeft geen invloed op de tarieven. Een buitenlandse koper betaalt dezelfde registratierechten en notariskosten als een Belgische koper en moet voldoen aan de fiscale identificatie en de antiwitwascontroles.
Mag je roerende goederen opnemen in de verkoopovereenkomst?
Ja. Roerende goederen zoals meubels kunnen apart in het compromis worden vermeld. Registratierechten gelden alleen op het onroerend deel van de verkoopprijs, niet op het roerende deel.
Wie betaalt de kosten bij verkoop van een appartement in mede-eigendom?
De verkoper draagt de bijkomende kosten voor de documenten van de syndicus, zoals informatie over het reservefonds, de schulden van de vereniging van mede-eigenaars en de lopende werken. Deze documenten zijn verplicht voor de verkoopakte.