Syndicus: taken, kosten en verplicht of niet?
Een syndicus beheert een appartementsgebouw in mede-eigendom. Lees wat een syndicus doet, of hij verplicht is, wat hij kost en hoe je hem aanstelt.
Een syndicus is de beheerder van een appartementsgebouw of een ander gebouw in mede-eigendom. Hij voert de beslissingen van de algemene vergadering uit, beheert de gemeenschappelijke delen, houdt de boekhouding bij en int de bijdragen van de mede-eigenaars. Een syndicus is wettelijk verplicht van zodra een gebouw in gedwongen mede-eigendom is opgesplitst. Hieronder lees je wat een syndicus doet, of hij verplicht is, wat het verschil is tussen een professionele en een vrijwillige syndicus, wat hij kost, hoe je hem aanstelt of vervangt en hoe lang zijn mandaat duurt.
Wat is een syndicus?
Een syndicus is de persoon of het kantoor dat een gebouw in mede-eigendom beheert namens de vereniging van mede-eigenaars. De vereniging van mede-eigenaars, kortweg de VME, is de groep van alle eigenaars van een appartementsgebouw.
De syndicus is het uitvoerende orgaan van de VME. Waar de algemene vergadering de beslissingen neemt, zorgt de syndicus voor de praktische uitvoering en het dagelijkse beheer van de gemeenschappelijke delen.
Wat doet een syndicus?
Een syndicus voert het dagelijkse beheer van het gebouw uit en volgt de beslissingen van de algemene vergadering op. De belangrijkste taken staan hieronder opgesomd.
- De beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren
- De gemeenschappelijke delen beheren en onderhouden
- De boekhouding van de vereniging bijhouden
- De bijdragen voor het werkkapitaal en het reservekapitaal innen
- De verplichte verzekeringen afsluiten en opvolgen
- De jaarlijkse algemene vergadering voorbereiden en organiseren
- Het gebouw vertegenwoordigen in en buiten rechte
De syndicus houdt ook het register van de mede-eigendom bij en bezorgt bij de verkoop van een appartement de nodige documenten aan de notaris.
Is een syndicus verplicht?
Ja, een syndicus is wettelijk verplicht voor elk gebouw in gedwongen mede-eigendom met gemeenschappelijke delen. Dat is het geval van zodra een gebouw is opgesplitst in kavels die aan verschillende eigenaars toebehoren.
De verplichting geldt ook voor kleine gebouwen met slechts enkele appartementen. Zonder syndicus kan de vereniging van mede-eigenaars haar beslissingen niet rechtsgeldig laten uitvoeren.
Professionele of vrijwillige syndicus?
Het verschil tussen een professionele en een vrijwillige syndicus is wie de functie uitoefent. Een professionele syndicus is een erkend vastgoedmakelaar-syndicus, terwijl een vrijwillige syndicus een mede-eigenaar is die de taak zelf op zich neemt. Een vergelijking staat in de tabel hieronder.
| Kenmerk | Professionele syndicus | Vrijwillige syndicus |
|---|---|---|
| Wie | Erkend kantoor of makelaar | Een mede-eigenaar |
| Erkenning | Verplicht erkend bij het BIV | Geen erkenning vereist |
| Ereloon | Ja | Meestal geen of beperkt |
| Geschikt voor | Grotere of complexe gebouwen | Kleine gebouwen met weinig kavels |
Een professionele syndicus moet erkend zijn bij het BIV, het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben.
Hoeveel kost een syndicus?
Een professionele syndicus rekent een ereloon aan, meestal berekend per kavel. Dat bedrag wordt verdeeld over de mede-eigenaars volgens hun aandelen in de gemeenschappelijke delen.
De prijs verschilt per kantoor en per gebouw, afhankelijk van de grootte, de leeftijd en de complexiteit van het pand. Naast het basisereloon kunnen er kosten zijn voor bijzondere prestaties, zoals extra vergaderingen of de opvolging van grote werken. Vraag daarom vooraf meerdere offertes en vergelijk wat er in het ereloon is inbegrepen.
Hoe stel je een syndicus aan of vervang je hem?
Je stelt een syndicus aan via een stemming op de algemene vergadering van de mede-eigenaars. De vergadering kiest de syndicus en legt de opdracht en het ereloon vast.
Het mandaat van een syndicus duurt maximaal drie jaar en is hernieuwbaar. Wil de vereniging van syndicus veranderen, dan beslist de algemene vergadering daarover met de vereiste meerderheid. Het is aan te raden om vooraf verschillende kandidaten te vergelijken op prijs en dienstverlening.
Zelf beheren of een professional aanstellen?
Een klein gebouw met een handvol betrokken eigenaars kan werken met een vrijwillige syndicus. Bij een groter gebouw, grote werken of onderlinge discussies loont een professionele syndicus: die is erkend, verzekerd en neemt de boekhouding en de aansprakelijkheid over. Vergelijk in dat geval meerdere kantoren.
Conclusie
Een syndicus beheert een gebouw in mede-eigendom, voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en staat in voor de gemeenschappelijke delen, de boekhouding en de bijdragen. Voor elk gebouw in gedwongen mede-eigendom is een syndicus wettelijk verplicht.
Je kiest tussen een vrijwillige syndicus, geschikt voor kleine gebouwen, en een professionele syndicus die erkend is bij het BIV. De algemene vergadering stelt de syndicus aan voor maximaal drie jaar. Vergelijk vooraf de erelonen en de dienstverlening van verschillende kantoren.
Veelgestelde vragen
Is een syndicus wettelijk verplicht?
Ja, elk gebouw in gedwongen mede-eigendom met gemeenschappelijke delen moet een syndicus hebben. Dat geldt van zodra een gebouw is opgesplitst in kavels van verschillende eigenaars, ongeacht het aantal appartementen.
Wat doet een syndicus precies?
Een syndicus voert de beslissingen van de algemene vergadering uit, beheert de gemeenschappelijke delen, houdt de boekhouding bij, int de bijdragen, sluit de verzekeringen af en organiseert de jaarlijkse algemene vergadering.
Hoeveel kost een syndicus?
Een professionele syndicus rekent een ereloon aan, meestal per kavel. Dat bedrag wordt verdeeld over de mede-eigenaars volgens hun aandelen in de gemeenschappelijke delen. De prijs verschilt per kantoor en per gebouw, dus vergelijk vooraf meerdere offertes.
Mag een mede-eigenaar zelf syndicus zijn?
Ja, een mede-eigenaar kan als vrijwillige syndicus optreden. Een professionele syndicus moet erkend zijn bij het BIV. In beide gevallen stelt de algemene vergadering de syndicus aan met een mandaat van maximaal drie jaar.