Verkoop uit de hand: regels, kosten en notariskeuze

Verkoop uit de hand, ook een onderhandse verkoop genoemd, is een vastgoedtransactie waarbij koper en verkoper rechtstreeks akkoord gaan over de woning en de prijs, zonder openbare veiling. Hieronder lees je wat de methode inhoudt, hoe de procedure stap voor stap verloopt, wie de notaris kiest, wat het verschil is met een openbare verkoop, welke documenten en kosten erbij horen en welke fiscale regels in 2026 gelden. Het belangrijkste om te onthouden: de verkoop is definitief zodra beide partijen de onderhandse verkoopovereenkomst, de compromis, ondertekenen, en de periode tussen compromis en akte bedraagt in de regel maximaal vier maanden.

Wat betekent verkoop uit de hand?

Verkoop uit de hand betekent dat koper en verkoper onderling een overeenkomst sluiten over een onroerend goed en een verkoopprijs, zonder tussenkomst van een openbare veiling. De onderhandelingen verlopen rechtstreeks of via een vastgoedmakelaar. De methode geeft beide partijen controle over de prijs en de voorwaarden.

Welke elementen bepalen een verkoop uit de hand?

Een verkoop uit de hand steunt op een vrije prijsonderhandeling en een wederzijds akkoord. De kenmerkende elementen zijn hieronder opgesomd.

• Koper en verkoper onderhandelen rechtstreeks over prijs en voorwaarden.
• Er is geen openbare biedprocedure of veiling.
• Het akkoord wordt vastgelegd in een compromis (verkoopovereenkomst).
• De eigendom gaat pas over bij het verlijden van de notariële akte.

Waarom kiezen eigenaars voor deze verkoopmethode?

Eigenaars kiezen voor een verkoop uit de hand omdat ze zo maximale controle houden over de prijs, de koper en het tijdstip van verkoop. De methode is discreter dan een openbare verkoop en laat toe om voorwaarden op maat te onderhandelen. Ook is er ruimte om een bod te aanvaarden of te weigeren zonder gebonden te zijn aan een veilingprocedure.

Hoe verloopt de procedure van verkoop uit de hand stap voor stap?

De procedure begint met het bepalen van de vraagprijs en eindigt met de overdracht bij de notariële akte. De stappen zijn hieronder in volgorde opgesomd.

1. Laat de woning schatten of bepaal de vraagprijs.
2. Publiceer de woning en organiseer bezichtigingen.
3. Ontvang een bod en onderhandel over prijs en voorwaarden.
4. Onderteken het compromis (de verkoopovereenkomst).
5. Laat de notaris de akte opstellen.
6. Draag de eigendom over bij het verlijden van de akte.

Welke stappen doorloopt een vastgoedtransactie?

Een vastgoedtransactie doorloopt achtereenvolgens de waardebepaling, de publicatie, de onderhandeling, het compromis en de notariële akte. Elke stap bouwt voort op de vorige, en pas bij de akte gaat het eigendom effectief over op de koper.

Wanneer wordt de verkoop definitief?

De verkoop wordt juridisch definitief zodra koper en verkoper het compromis ondertekenen. Het compromis is een bindende overeenkomst; de latere notariële akte bevestigt de verkoop en regelt de eigendomsoverdracht en de registratie.

Hoe lang duurt de volledige procedure?

De periode tussen het compromis en de akte bedraagt in de regel maximaal vier maanden. In die tijd voert de notaris de nodige opzoekingen uit, controleert hij de eigendomstitel en regelt hij de financiering en de registratie. Meer hierover lees je bij minimum tijd tussen compromis en akte.

Wie kiest de notaris bij een verkoop uit de hand?

Beide partijen mogen een eigen notaris aanduiden. De notarissen delen dan het ereloon volgens de wettelijke verdeelsleutel, zodat de kosten voor de koper niet stijgen wanneer er twee notarissen betrokken zijn.

Kan elke partij een eigen notaris aanduiden?

Ja, zowel de koper als de verkoper mag een eigen notaris kiezen. Werken met twee notarissen kost de koper niets extra, omdat het wettelijk vastgelegde ereloon onder de notarissen wordt verdeeld.

Mag een makelaar de notariskeuze bepalen?

Nee, een vastgoedmakelaar mag geen invloed uitoefenen op de keuze van de notaris. De keuze ligt volledig bij de koper en de verkoper.

Wanneer wordt de notariskeuze vastgelegd?

De notariskeuze wordt in de praktijk vastgelegd bij het opstellen van het compromis. Vanaf dat moment nemen de notarissen de dossieropvolging over tot aan de akte.

Wat is het verschil tussen verkoop uit de hand en openbare verkoop?

Het belangrijkste verschil is dat een verkoop uit de hand op onderhandeling steunt, terwijl een openbare verkoop verloopt via een biedprocedure die door de notaris wordt geleid. De verschillen staan in onderstaande tabel.

Meer over de veilingprocedure lees je bij openbare verkoop van een huis.

Hoe wordt de prijs bepaald bij beide methodes?

Bij een verkoop uit de hand bepalen koper en verkoper de prijs via onderhandeling, bij een openbare verkoop komt de prijs tot stand via opbod. De onderhandse methode geeft de verkoper meer grip op de uiteindelijke verkoopprijs.

Welke procedure duurt het langst?

Een openbare verkoop verloopt doorgaans via een vaste, wettelijk omkaderde biedprocedure, terwijl de doorlooptijd van een verkoop uit de hand afhangt van hoe snel er een koper wordt gevonden. Na het compromis geldt bij beide methodes de gebruikelijke periode tot de akte.

Welke rol speelt een vastgoedmakelaar bij verkoop uit de hand?

Een vastgoedmakelaar begeleidt de verkoper bij de waardebepaling, de publicatie, de bezichtigingen en de onderhandeling tot aan het compromis. Een makelaar moet erkend zijn bij het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars).

Welke taken voert een makelaar uit?

Een makelaar voert de commerciële en administratieve begeleiding van de verkoop uit. De taken zijn hieronder opgesomd.

• De woning schatten en de vraagprijs adviseren.
• De woning publiceren en promoten.
• Bezichtigingen organiseren en kandidaten begeleiden.
• Onderhandelen over prijs en voorwaarden.
• De verplichte documenten verzamelen en de verkoop tot het compromis opvolgen.

Hoe kan je makelaars vergelijken?

Je vergelijkt makelaars op hun commissie, hun dienstverlening en hun kennis van de lokale markt. Vraag altijd meerdere offertes en vergelijk niet alleen het tarief, maar ook wat er precies in de dienstverlening is inbegrepen. Meer hierover lees je bij kosten van een vastgoedmakelaar.

Welke commissie vraagt een makelaar?

De commissie van een vastgoedmakelaar ligt meestal tussen 2% en 4% van de verkoopprijs, exclusief btw. Er is geen wettelijk tarief; de verkoper betaalt de commissie en daarbovenop komt 21% btw. Omdat de tarieven vrij zijn, loont het om verschillende makelaars te vergelijken.

Welke documenten zijn verplicht bij een verkoop uit de hand?

De verkoper moet bij een verkoop uit de hand een reeks wettelijke attesten voorleggen. De verplichte documenten zijn hieronder opgesomd.

• Het EPC (energieprestatiecertificaat).
• De keuring van de elektrische installatie.
• Het bodemattest.
• Het asbestattest.
• De stedenbouwkundige informatie.

Een volledig overzicht vind je bij de verplichtingen bij het verkopen van een huis.

Welke attesten moet de verkoper bezorgen?

De verkoper bezorgt de attesten die de staat en de conformiteit van de woning aantonen: het EPC, de elektriciteitskeuring, het bodemattest, het asbestattest en de stedenbouwkundige informatie. Deze documenten moeten in de regel klaar zijn tegen de ondertekening van het compromis.

Waarom is het asbestattest verplicht?

Het asbestattest is in Vlaanderen verplicht bij de verkoop van gebouwen met bouwjaar 2000 of vroeger, en dit sinds 23 november 2022. Het attest wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige, geregistreerd bij OVAM en is tot 10 jaar geldig. Tegen 2032 moet elke gebouweigenaar over een asbestattest beschikken. Meer lees je bij het asbestattest.

Waar vind je een overzicht van alle verplichtingen?

Een volledig overzicht van alle wettelijke verplichtingen bij verkoop vind je bij de verplichtingen bij het verkopen van een huis. Daar staan de attesten, de termijnen en de aandachtspunten per document.

Hoe werkt een optie nemen op een woning?

Een optie geeft een kandidaat-koper het exclusieve recht om binnen een afgesproken termijn te beslissen of hij de woning koopt tegen de vastgelegde voorwaarden. Tijdens de optieperiode mag de verkoper de woning niet aan iemand anders verkopen. Meer hierover lees je bij een optie nemen op een huis.

Welke kosten zijn verbonden aan verkoop uit de hand?

De kosten bij een verkoop uit de hand omvatten registratierechten en notariskosten voor de koper, en attesten en eventueel makelaarscommissie voor de verkoper. Onderstaande tabel geeft een overzicht met indicatieve bedragen; er zijn geen wettelijke tarieven voor de attesten, dus vraag steeds meerdere offertes.

Het notaris-ereloon is wettelijk vastgelegd en progressief. De attestprijzen verschillen per aanbieder en per woningtype. Meer over de kosten van de verkoper lees je bij de kosten van een huis verkopen en over de notariskosten bij notariskosten bij verkoop van een huis.

Welke fiscale regels gelden bij verkoop uit de hand in 2026?

De belangrijkste fiscale regel is het verkooprecht van 2% voor de aankoop van de enige eigen woning in Vlaanderen; voor andere aankopen geldt het standaardtarief van 12%. Sinds 1 januari 2025 bedraagt het verlaagde tarief 2%, en vanaf 2026 gelden strengere voorwaarden rond effectief wonen.

De voorwaarden voor het 2%-tarief zijn hieronder opgesomd.

• Alle kopers zijn natuurlijke personen en verwerven de volledige eigendom.
• De koper vestigt zijn hoofdverblijfplaats in de woning.
• De koper schrijft zich binnen drie jaar na de akte in op het adres.
• Sinds 2026 moet die inschrijving minstens een jaar onafgebroken behouden blijven.

Voor bescheiden woningen tot 220.000 euro geldt bovendien een rechtenvermindering van 1.867 euro. Brussel en Wallonie hanteren eigen tarieven. Meer lees je bij de registratierechten en de registratierechten voor de eerste woning.

Hoe bepaal je de juiste vraagprijs bij verkoop uit de hand?

Je bepaalt de vraagprijs op basis van een correcte schatting van de woning, aangevuld met vergelijkbare verkopen in de buurt en de staat van de woning. Een te hoge vraagprijs remt de interesse, een te lage prijs kost je opbrengst. Laat de woning daarom professioneel schatten. Meer lees je bij je huis laten schatten en de waarde van je woning berekenen.

Hoe vind je een geschikte makelaar voor een verkoop uit de hand?

Je vindt een geschikte makelaar door meerdere kantoren te vergelijken op commissie, dienstverlening en lokale kennis, en door na te gaan of ze erkend zijn bij het BIV. Vraag altijd meerdere offertes voordat je een opdracht toekent.

Wat moet je onthouden?

Verkoop uit de hand is de gebruikelijke manier om een woning te verkopen: koper en verkoper gaan rechtstreeks akkoord over prijs en voorwaarden, zonder veiling. De verkoop wordt definitief bij het compromis en de eigendom gaat over bij de akte, doorgaans binnen vier maanden. Verzamel op tijd de verplichte attesten, vergelijk makelaars en houd rekening met de registratierechten en notariskosten voor de koper.